나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51945 [1] 서울특별시 용산구 이촌동 436 래미안첼리투스 102동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "중경고등학교" 동측 인근에 위치하는 아파트 ("래미안첼리투스" 내 제102동 제23층 제2301호)로서, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 주로 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고, 직선거리 약 700m 지점에 지하철4호선/경의중앙선 환승역인 "이촌역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 42층 건 내 제23층 제2301호로서, 외벽 : 강화유리, 대리석 등 창호 : 시스템창호 등

이용상태

아파트로서, 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(열병합/지역난방), 승강기, 옥내소화전 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트(3개동 460세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 노폭 약 25m, 서측으로 노폭 약 10m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서빙고아파트지구지구단위계획구역), 도로(저촉), 완충녹지(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(자세한사항은 서울특별시 중부교육청에 별도확인), 상대보호구역(한가람유치원), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 (2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선 (해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선, 용산구 고시2019-39호, 세부사항은 건축과 문의).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 귀 평가명령서 및 등기사항전부증명서에는 "1동의 건물의 표시"에 1층부터 등재되어 있으나, 집합건축물대장(표제부)에는 지3층(165.2㎡), 지2층(165.2㎡), 지1층(242.59㎡)이 등재되어 있으니 참고바람.

물건 비고

특별매각조건으로 공유자의 우선매수청구권 1회로 제한함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

서울서부지방법원 2025타경51945 (1)

소재지

서울특별시 용산구 이촌동 436 래미안첼리투스 102동 23층2301호

용도

아파트

감정가

3,144,000,000원

토지면적

50. 50㎡ (약 15.28평)

토지지분

30. 299999999999997㎡ (약 9.17평)

건물면적

124. 02㎡ (약 37.51평)

건물지분

74. 41199999999999㎡ (약 22.51평)

매각대상

토지 및 건물 지분매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 공유자우선매수신고, 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 용산구 이촌동 소재 "중경고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 주로 소재하는 주거지역입니다. 래미안 첼리투스 단지는 남쪽으로 한강, 북쪽으로는 용산가족공원과 접하고 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재합니다. 도보 약 700m 거리에 지하철 4호선 및 경의중앙선 환승역인 "이촌역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 건물 및 단지 정보

3.1. 단지 정보

본건이 속한 래미안 첼리투스 단지는 총 3개동 460세대로 구성되어 있으며, 최고 42층 높이의 철근콘크리트 구조 아파트입니다.

3.2. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 42층 건물 내 23층에 위치하고 있으며, 외벽은 강화유리, 대리석 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비(열병합/지역난방), 승강기, 옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 전용면적 및 공급면적

본건의 건물면적은 124.02㎡ (약 37.51평)이며, 이는 통상 전용면적으로 사용됩니다. 공급면적은 약 166㎡ (50평) 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 25일 접수된 주식회사 케이뱅크의 근저당권(을3)입니다.

4.2. 총 채권액

등기부채권 총액은 2,582,552,964원입니다.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다. 그 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.4. 임차인 현황

본건의 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.5. 공유자 우선매수

본건은 지분 매각으로 진행되며, 특별매각조건으로 공유자의 우선매수청구권이 1회로 제한됩니다.

5. 토지이용계획 및 제한사항

5.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 아파트 3개동 460세대가 이용 중인 건부지로 활용되고 있습니다.

5.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(서빙고아파트지구)으로 지정되어 있습니다.

5.3. 토지 제한사항

* 도로(저촉), 완충녹지(저촉): 건물 건축 시 고려가 필요한 사항입니다.

* 상대보호구역(자세한 사항은 서울특별시 중부교육청 별도 확인, 한가람유치원): 교육환경 관련 제한사항이 있습니다.

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m).

* 과밀억제권역.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 한강변 시설 설치와 관련된 제한사항입니다.

* 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변 중점경관관리구역).

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25): 외국인 등 특정 대상자에게 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지): 아파트 용도의 부지 거래 시 허가 대상입니다.

* 건축선(해당 도로 경계선에서 3m 후퇴선): 건축 시 적용되는 제한선입니다.

6. 생활환경 및 편의시설

* 단지 내 및 주변 환경: 래미안 첼리투스는 한강과 용산가족공원을 조망할 수 있는 뛰어난 입지를 자랑합니다. 단지 내에는 커뮤니티 시설, 피트니스 센터, 골프장, 독서실, 도서관 등이 갖춰져 있으며, 17층에는 스카이 브릿지로 연결된 커뮤니티 시설과 게스트룸이 마련되어 있습니다. 지하에는 수영장이 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 이촌역(4호선, 경의중앙선)을 도보로 이용할 수 있으며, 버스정류장도 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 본건은 "중경고등학교" 동측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정된 지역이 있어 주변 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 지분권자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수청구권이 1회로 제한되어 있으나, 이로 인해 경쟁이 발생할 수 있습니다.

* 집합건축물대장과의 차이: 등기사항전부증명서 상 1층부터 등재된 것과 달리, 집합건축물대장(표제부)에는 지하 3층부터 등재되어 있는 점(지3층 165.2㎡, 지2층 165.2㎡, 지1층 242.59㎡)은 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도로 저촉, 완충녹지 저촉, 건축선 후퇴 등의 사항은 건축 및 토지 이용 시 고려해야 할 제한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울의 중심부에 위치하며 한강 조망이 가능한 '래미안 첼리투스' 단지의 희소성 있는 입지입니다.

* 브랜드 가치: 삼성물산의 '래미안' 브랜드 아파트로, 높은 주거 만족도와 가치를 인정받고 있습니다.

* 한강변 랜드마크: 초고층 설계와 독특한 외관으로 한강변의 랜드마크로 자리매김하고 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 서울 용산구 이촌동의 명문 아파트 단지인 래미안 첼리투스 내 지분 매각 물건입니다. 탁월한 한강 조망권과 우수한 입지 조건, 래미안 브랜드 가치를 바탕으로 높은 주거 선호도를 자랑합니다. 다만, 지분 매각이라는 특성과 공유자 우선매수권, 집합건축물대장과의 일부 차이 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인이 필요합니다. 토지이용계획상의 제한 사항들도 함께 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 3,144,000,000원

본건은 지분 매각 물건이므로, 전체 아파트 가치 대비 지분 비율을 고려해야 합니다. 감정가는 아파트 전체의 가치를 반영한 것으로 판단되며, 본건의 지분 비율(건물 74.41㎡, 토지 30.30㎡)과 유사 사례, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적인 지분 매각 물건의 경우, 온전한 소유권 확보가 어려운 점 등으로 인해 감정가 대비 할인된 가격으로 거래될 수 있습니다. 단, 본건은 공유자의 우선매수권이 제한되어 있어 경쟁 구도가 단순화될 수 있습니다.

본 건의 감정가는 3,144,000,000원이며, 이는 아파트 전체에 대한 감정가로 추정됩니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 지분 매각의 특성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일간 토지거래허가구역으로 지정된 점도 고려해야 할 사항입니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 입찰가를 감정가의 80~90% 수준인 약 25억 ~ 28억 원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 상황과 현장 조사 결과를 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.