나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52103 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위 에는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철8호선 "강동구청 역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1503호로서, (사용승인일: 2021.04.23) 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(원룸형) 1개호(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형) 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약25m, 약8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결 정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 도로(2004-11-05)(접합) 가축사육 제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구 역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역 (전술)(2025-09-29)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28) <수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기 간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기 (배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 전액을 매수인이 인수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울특별시 강동구 성내동 548-4에 소재한 에스아이팰리스센트럴성내 15층1503호에 대한 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52103 (1)입니다.

채권자는 주택도시보증공사로 파악됩니다.

1.2. 물건 현황

주소: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 15층1503호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

토지면적: 7.37㎡ (약 2.23평)

토지지분: 7.37㎡

건물면적: 14.01㎡ (약 4.24평)

건물지분: 14.0075㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2021년 4월 23일 사용승인, 지상 15층 중 15층에 위치합니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각기일: 추후 지정 예정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울성일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 8호선 "강동구청 역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전부이전 등의 권리가 기재되어 있으며, 말소기준권리는 강동세무서장의 압류(2023-09-20)로 파악됩니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-09-22)에 의해 진행됩니다.

을구 순위 1번에는 주택임차권이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 임서연 (주택도시보증공사)

보증금: 239,000,000원

전입일자: 2021년 7월 9일

확정일자: 2021년 7월 9일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 1번 주택임차권 등기는 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 그 전액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인의 보증금액 239,000,000원은 본건 감정가 237,000,000원을 초과합니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업시설 현황

본건이 위치한 지역은 주거시설과 함께 제1종 근린생활시설 등이 혼재된 상권입니다.

소규모 상가 및 오피스텔 등이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

건물 자체에도 제1종 근린생활시설 용도가 포함되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울성일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 8호선 강동구청역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다.

* 기타: 강동구청 등 공공시설 이용이 편리한 위치입니다.

주변에 혐오시설은 본 정보 및 통상적인 지도 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5.2. 주거 환경

주변 지역은 다가구, 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

도시형생활주택(원룸형)으로 사용 중이며, 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 239,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 감정평가액(237,000,000원)을 초과하므로, 매각대금으로 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 부담해야 하는 금액이 발생합니다.

6.2. 건물 노후도 및 유지보수

본 건물은 2021년 4월 23일에 사용승인되어 신축된 건물로, 노후도에 따른 유지보수 문제는 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.3. 지역 제한 사항

토지이용계획상의 다양한 제한 사항들은 향후 재건축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있으나, 현 주거용으로의 사용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 장점을 가지고 있으며, 강동구청역 인근의 교통 편의성과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

하지만, 선순위 임차인이 존재하며 보증금(239,000,000원)이 감정가(237,000,000원)를 초과하여 매수인이 보증금 전액을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

이는 사실상 매각가보다 높은 금액을 부담해야 함을 의미하므로, 투자 시 인수되는 보증금 부담액을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공된 깨끗하고 현대적인 건물입니다.

* 우수한 입지: 강동구청역 역세권 및 서울성일초등학교 인근의 편리한 교통 및 교육 환경을 제공합니다.

* 소형 평형: 1인 가구 또는 소형 주거 수요에 부합하는 도시형생활주택입니다.

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 지하철 노선 확충에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 하는 임차보증금(239,000,000원)을 제외하고 산정해야 합니다.

주변 신축 연립/다세대 주택의 최근 매매 시세를 고려할 때, 본건과 유사한 면적(약 4.24평)의 신축 건물 시장가격을 보수적으로 추정하면 약 145,600,000원에서 280,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다 (14㎡ * 10.4백만원/㎡ ~ 14㎡ * 20백만원/㎡).

다만, 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

임차보증금 239,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 매수인의 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.

만약 본건의 실제 시장가치를 280,000,000원으로 가정한다면,

예상 입찰가 = 실제 시장가치 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 280,000,000원 - 239,000,000원 = 41,000,000원

이는 보수적인 시장가치 가정을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 시장가치는 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다. 인수되는 보증금이 감정가를 초과하므로, 입찰가는 매우 신중하게 결정되어야 하며, 수익률 분석 시 인수되는 보증금 전액을 총 투자비용으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.