나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52081 [1] 서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 "강동역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(5호선 강동역) 및 버스정류장이 소재하는 바 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층건 내 제4층 제405호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중이며 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도' 참조바람

설비내역

급배수/위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 다세대주택, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 5미터 내외 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 도로(2025-07-03)(접합), 가축사육제한구역(2014-06- 25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호) <수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

주택도시보증공사 : 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금반환채권을 전액받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출(2026.6.26.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52081 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강동구 천호동 169-12 성우스타팰리스 4층 405호

1.3. 건물용도

오피스텔

1.4. 건물규모

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 4층으로, 건물 총 면적 2132.47㎡ (약 645평)입니다. 본건 전유부분 건물 면적은 52.12㎡ (약 15.77평)입니다.

1.5. 토지면적 및 지분

토지 면적 15.92㎡ (약 4.82평), 토지 지분 15.92㎡ (약 4.82평)입니다.

1.6. 건물면적 및 지분

건물 면적 52.12㎡ (약 15.77평), 건물 지분 52.12㎡ (약 15.77평)입니다.

1.7. 감정가

413,000,000원

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사(HUG)

1.10. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 지하철 5호선 강동역 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 강동역과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로

본건은 북측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 약 5미터, 남측으로 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 지구단위계획구역: (도시관리계획(지구단위계획) 결정(변경) 서울특별시 고시 제2025-475호, 2025.8.28. 참조)

* 기타 제한사항: 도로(2025-07-03), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 수원지방법원 2022카단849 가압류 (접수일자: 2022-10-05)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 294,000,000원

* 전입일자: 2020-06-15

* 확정일자: 2020-05-13

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 본 임차인에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 보증금 전액을 반환받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기말소에 동의한다는 대항력포기확약서(2026.6.26.)를 제출하였습니다. 따라서 본 임차인은 매수인에게 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 기타 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근은 지하철 강동역을 중심으로 다세대주택, 오피스텔, 다양한 근린생활시설(상가, 식당 등)이 밀집한 지역으로, 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 거래 사례

제공된 '최근 매매 JSON 정보'에 따르면, 2025년 8월 11일에 동일 건물(성우스타팰리스) 3층 44.47㎡ 면적의 오피스텔이 290,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 다만, 본건은 면적이 52.12㎡로 약 7.65㎡ 더 넓으며, 4층에 위치합니다. 이러한 면적 및 층수 차이, 그리고 감정가(413,000,000원)를 고려할 때, 해당 JSON 거래 사례가 본건의 현재 시세를 직접 반영한다고 보기에는 다소 차이가 있습니다. 감정가가 현재 시세를 더 잘 반영하는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 5호선 강동역 역세권으로 대형마트, 병원, 금융기관, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교가 위치하며, '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

본건 주변은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 파악되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

주택도시보증공사(HUG)와 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 권리 인수 부담은 줄어들었으나, 경매 물건의 특성상 명확한 권리관계 확인 및 잔금 납부 시점에서의 법적 절차 진행 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 상태

구체적인 내부 상태 및 관리 현황은 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 내부 상태, 설비 작동 여부, 관리비 연체 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획 상 다양한 용도지역, 지구단위계획구역, 각종 제한사항이 존재하므로, 건축, 증축, 용도 변경 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 천호동, 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 임차인이 매수인에게 대항력이 없다는 확약서를 제출함으로써 권리관계가 비교적 명확해진 점은 큰 장점입니다. 임차인의 보증금(294,000,000원)은 인수되지 않으며, 인수 보증금은 0원입니다. 감정가 413,000,000원을 기준으로 시장 가치를 판단할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역을 이용한 우수한 교통 접근성.

* 안정적인 권리관계: 임차인의 대항력 포기 및 HUG의 우선변제권 주장으로 매수인 부담 경감.

* 지역 개발 가능성: 강동구 지역의 꾸준한 발전 가능성으로 인한 시세 상승 기대.

* 활용도 높은 면적: 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 임대 및 활용 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 413,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 보증금 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 및 현장 조사를 통한 면밀한 가치 평가 후 입찰 전략을 수립해야 합니다.

현재 제공된 정보와 유사한 면적 및 층수의 오피스텔 시세, 그리고 본건의 입지적 장점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90~95% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 전략적인 입찰가 산정을 추천합니다. (본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 낙찰가는 현장 조사, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.