나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12242 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제9층 제902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 까치산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 평지붕 12층 건내 제9층 제902호로서 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형의 평지로 오피스텔의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6m 내외, 서측으로 로폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 기호(2),(3)토지: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12242 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 936-30 포엠빌 제9층 제902호

용도: 오피스텔

감정가: 272,000,000원

토지면적: 8.25㎡ (약 2.5평)

건물면적: 27.63㎡ (약 8.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡1동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 건물은 북측으로 약 6m, 서측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-09

* 확정일자: 2021-11-09

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 주택임차권: 김경룡 (보증금 283,000,000원, 전입/확정일자 2021-11-09, 말소 예정)

* 기타 등기된 권리(소유권이전, 신탁등기 말소, 가압류, 압류, 강제경매)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 1,071,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 화곡동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 다양한 상업 활동 및 주거 수요가 공존합니다.

* 인근에 이마트에브리데이 화곡동점, 홈플러스익스프레스 화곡2점 등 편의시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 갖춰진 상권으로 평가됩니다.

* 오피스텔로서 업무시설로 분류되어 있어, 직주근접을 희망하는 수요층을 대상으로 하는 상권 특성을 지닙니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 주민센터, 마트 등 생활 편의시설이 자리하고 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

* 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 시설 등이 구비되어 있어 거주 및 업무를 위한 기본적인 편의가 제공됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.)

* HUG 인수 조건: 주택도시보증공사와 관련된 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 매각의 전제 조건이므로, 매수인은 이와 관련된 절차를 정확히 이해하고 진행해야 합니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보로는 해당 주소지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역에서는 과거 건설폐기물 처리장 이전 논의 등 환경 관련 민원이 있었던 사례가 보고된 바 있어, 광범위한 지역 차원에서 잠재적인 환경 민감성을 고려할 여지가 있습니다.

* 임대 내역 미상: 감정평가서상 임대 내역이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 공실 여부에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 감정가는 272,000,000원이며, 건물 면적은 27.63㎡ (약 8.36평)입니다.

* 권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 매수인의 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경으로 인한 특수사항을 숙지해야 합니다.

* 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아있어, 향후 토지 거래 시 관련 규정을 준수해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 적은 안전한 물건입니다.

* 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 직장인 수요 확보에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가 및 시세 분석

* 본 건의 감정가는 272,000,000원이며, 건물 전용 면적은 27.63㎡ (약 8.36평)입니다. 이를 기준으로 평당 약 32,535,000원의 감정가가 책정되었습니다.

* 부동산 정보 사이트에 따르면 '화곡동 포엠빌(936-30)'은 연식 약 10년(2022년 기준 6년차)으로, 12평형(약 40㎡) 기준 매물이 언급되는 등 주변 오피스텔 시세는 다양하게 형성되어 있습니다. 현재 정확한 시장 가격을 파악하기 위해서는 유사 면적, 유사 연식, 유사 입지의 최근 실거래가 및 현재 매물 호가를 면밀히 비교 분석하는 과정이 필수적입니다.

* 현재 시점의 정확한 시세 정보 및 유사 물건의 거래 동향 데이터가 제한적이므로, 본 건의 희망 입찰가는 감정가 272,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 최신 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 중요합니다.

* 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태, 임차인 관련 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 272,000,000원을 기준으로, 최소 217,600,000원 (감정가 80%)에서 최대 326,400,000원 (감정가 120%) 사이에서 시장 조사를 거쳐 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.