나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12236 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 976-21 나린하임 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 수도권 지하철 5호선 "화곡역" 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2017.03.09.) 외벽 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)(거실 및 주방, 방2, 욕실 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 테라스에 등기사항전부증명서, 집합건축물대장 및 도면에 표기되지 않은 제시외건물로서 조적조 판넬지붕 주택부분이 소재하며, 이는 주된 부분과 공히 경매의 대상이 되는 바 그 제시외건물의 가액을 별도로 평가하였으니 업무에 참고하시기 바람. - 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12236 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 976-21 나린하임 제6층 제602호

* 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

* 건물 사용승인일: 2017년 03월 09일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호

* 건물 면적: 전용면적 25.77㎡ (약 7.79평)

* 토지 면적: 토지지분 16.23㎡ (약 4.91평)

* 제시외 건물 면적: 8.80㎡ (약 2.66평)

* 감정가: 243,880,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 수도권 지하철 5호선 "화곡역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 09월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

* 등기부등본상 채권 총액은 230,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (문재경)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 06월 17일

* 확정일자: 2022년 06월 10일

* 대항력: 없음

* 본건 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특이사항 및 인수 조건

* HUG 인수조건 변경으로 인한 특수 물건입니다.

* 본건은 제시외 건물(조적조 판넬지붕 주택 부분, 8.80㎡)이 포함되어 매각됩니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건일 수 있으나, HUG의 채권 회수 여부에 따라 잔액 발생 시 매수인이 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 그러나 임차인의 대항력이 없는 점으로 미루어 볼 때, 공실로 인도받을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래, 2019년 건축, 19.98㎡ (약 6.04평), 216,000,000원 (화곡동 366-36번지)

* 2026년 7월 2일 거래, 1986년 건축, 37.44㎡ (약 11.32평), 150,000,000원 (화곡동 504-114번지)

* 2026년 7월 2일 거래, 2002년 건축, 37.56㎡ (약 11.36평), 160,000,000원 (화곡동 1014-11번지)

* 비교적 최근에 건축된(2019년) 19.98㎡ 면적의 주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 면적(25.77㎡)과 건축연도(2017년)를 고려할 때 참고할 만한 시세 수준을 제시합니다.

4.2. 시세 분석

* 본건의 감정가는 243,880,000원입니다.

* 면적과 건축연도를 고려한 최근 매매 사례(19.98㎡, 216,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 35,761,589원/평입니다.

* 이를 본건 면적(7.79평)에 적용하면 약 278,162,456원 수준으로, 감정가보다 높은 시장가치를 추정해볼 수 있습니다.

* 그러나 HUG 인수조건 변경으로 인한 특수성과 낙찰을 통한 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 공부상 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 상세한 내부 상태는 집합건축물대장 현황도, 외관, 탐문 등을 참고하였습니다.

5.2. 설비 내역

* 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 승강기 설비가 설치되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 강서구청이 인근에 있어 행정 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 화곡역(지하철 5호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용 및 서울 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 조건

* HUG 인수조건 변경으로 인한 매각 조건은 잠재적 리스크 요인입니다. 매각되지 못하는 잔액에 대한 HUG의 청구권 포기 조건이 매수인에게 어떠한 부담으로 작용할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 다만, 임차인의 대항력이 없는 점은 긍정적인 부분입니다.

6.2. 제시외 건물

* 공부상 표기되지 않은 제시외 건물(8.80㎡)이 포함되어 매각되므로, 건축법규 위반 여부 등을 확인해야 합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

* 채권자인 HUG가 동시에 임차인으로 등재되어 있으며, 대항력이 없는 조건으로 매각되는 점은 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 분석이 필요함을 시사합니다.

6.4. 시세 대비 감정가

* 유사 신축 건물 사례와 비교 시 본건 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지와 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 임차인(HUG)의 대항력이 없어 공실로 인도받을 가능성이 높다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특수한 매각 조건은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다. 제시외 건물이 포함되어 있으며, 감정가 대비 주변 시세가 일부 높을 수 있다는 점도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 공실 인도 가능성: 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 분쟁 없이 공실 상태로 인도받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 교통 편의성이 양호하며, 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* HUG의 조건 완화: HUG가 잔액에 대한 청구권을 포기하는 조건은 매수인에게 추가적인 부담을 덜어줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 243,880,000원이며, 채권 총액은 230,000,000원입니다.

최근 유사 면적(19.98㎡) 및 연식(2019년)의 다세대주택 매매 사례 가격(216,000,000원)과 본건의 면적(25.77㎡), 건축연도(2017년)를 고려할 때, 시장가치는 감정가 이상으로 추정됩니다.

그러나 HUG 인수조건 변경으로 인한 특수성과 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

임차인(HUG)의 대항력이 없어 공실 인도가 예상되고, HUG의 채권 총액(230,000,000원)을 보장하는 선에서 접근하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 판단할 때, 보수적으로 입찰가를 산정한다면 감정가의 95% 수준인 약 238,000,000원을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 이는 채권 총액을 상회하며, 임차인(HUG)의 채권 회수를 확실히 하고 향후 매수인의 이익을 확보할 수 있는 범위입니다.

예상 입찰가: 238,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.