나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12232 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -기타 참고사항 없음.

물건 비고

임차인 이상권의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12232 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 280,000,000원 (2억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

토지면적: 18.32㎡ (약 5.54평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2021년 02월 10일 사용승인

건물층수: 지하 0층 / 지상 6층 중 제4층 제402호

총 세대수: 15세대 (도시형생활주택-15세대)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다. 본건 건물은 북측과 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 09월 15일자 강서세무서장의 압류 (갑3)

매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑2), 주택임차권(을1), 압류(갑3), 가압류(갑4), 압류(갑5), 강제경매(갑6) 등 등기부상 모든 권리가 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: A (AVANZATORACHELE)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-02, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상권)

보증금: 278,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-06, 확정일자: 2021-06-08, 배당신고일자: 2023-08-08, 대항력: 없음. (주택임차권 등기 을1)

* 임차인: 이 (이호진)

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-01-02, 대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

상세 내용: 임차인 이상권의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 서울 구로구 개봉동의 주거 지역 내에 위치하며, "개봉1동주민센터" 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 접근성이 양호하여 광역적인 접근성도 갖추고 있습니다. 15세대 규모의 단지형 다세대주택 건물 내의 일부 호실로, 소규모 주거 단지의 일부로서의 기능을 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"개봉1동주민센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주거 밀집 지역 특성상 편의점, 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통

지하철역에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 노선 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보를 바탕으로 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 관련

본 물건은 임차인 이상권의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 명시하고 있습니다. 이는 매수인에게 보증금 인수 부담은 없으나, HUG가 이 조건을 성실히 이행하는지에 대한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 HUG의 협조가 원활하게 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 감정가 대비 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 1,066,000,000원에 달하여, 감정가(280,000,000원) 대비 상당한 규모의 채권이 설정되어 있습니다. 이는 본 물건이 경매에 나오게 된 원인이 되는 채권 규모가 크다는 것을 시사합니다.

6.3. 토지거래허가구역

본 물건이 소재한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 별도의 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 2월에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 권리 분석상 임차인 이상권(HUG 승계)과 관련된 특이사항이 있으나, 매각 조건에 명확히 명시된 대로 보증금 인수 부담은 없으며 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, HUG와의 명도 관련 절차 진행 시 꼼꼼한 확인과 대응이 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 서울시 내 주거 가치: 서울 구로구라는 위치적 이점을 가지며, 주거 수요가 꾸준히 있는 지역입니다.

* 정리된 권리관계: HUG의 보증금 반환 청구권 포기 조건 이행 시, 매수인이 인수할 권리 부담이 없어 명확합니다.

* 도시형생활주택으로서의 활용성: 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거 공간으로 적합하며, 임대 수익 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 280,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 12.6평 ~ 17.6평)의 다세대주택 거래가 13,950만원 ~ 25,000만원 수준으로, 평당 약 1,100만원 ~ 1,600만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물 면적은 29.88㎡ (약 9.04평)이므로, 이러한 시세에 대입하면 약 1억원 ~ 1.4억원 수준으로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가(2.8억원)는 이러한 시세보다 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 임차인 이상권의 보증금(2.78억원)과 거의 일치하는 금액입니다.

매각 조건상 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 보증금 인수 부담은 없습니다.

하지만 HUG와의 명도 과정에서 조건 이행 여부 등 변수가 발생할 수 있습니다.

현재 감정가가 시세 대비 과대평가된 것으로 판단되며, HUG와의 명도 관련 조건이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 본건의 실질적인 가치는 주변 시세를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 1억 2천만원 ~ 1억 5천만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시세, HUG 조건, 그리고 명도 관련 리스크를 종합적으로 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.