나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12207 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 3-113 해강하우스2에이동 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 한울중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 마을버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측,남측 및 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 1종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 건축 허가착공제한지역(2022-09-15)(제한기간: 2022.9.15.~2024.9.14./2024.9.15~2025.9.14.){건 축법}, 건축허가착공제한제역(2025-03-27)(제한기간 :(최초) 제한공고(고시)일로부터 2년){ 건축법}, 건축허가 착공제한지역(2025-09-11){건축법}, 장애물제한표면구역(진입표면구역){ 공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지 거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31~2024.8.30./2024.8.31.~2025.8.30. ), 토지거래게약에관한허가구역(2025-02-13)(지정기간: 2025.2.18 ~2025.8.30/2025.8.31~202 6.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독. 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 정종완의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 3-113번지 해강하우스2 A동 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12207(1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 237,000,000원입니다. 토지 면적은 25.65㎡(약 7.76평)이며, 건물 면적은 27.57㎡(약 8.34평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 건축물 정보

본 건물은 해강하우스2 A동으로, 신축건물번호는 서울특별시 금천구 독산로50길 138-9 (시흥동)입니다. 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 건축되었으며, 2020년 1월 6일 사용승인되었습니다. 건물은 총 5층 규모이며, 본건은 2층에 위치한 제203호입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동, 한울중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 5월 16일 접수된 계양세무서장의 압류(갑3)입니다. 이에 따라 을3 주택임차권(정종완, 213,000,000원) 및 갑4, 갑5, 갑6, 갑7의 압류 및 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 소유권보존(갑1), 공유자전원지분 이전(갑2) 또한 매각으로 소멸합니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: F

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-04

- 대항력: 없음

* 임차인: F

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025-03-04

- 대항력: 없음

* 임차인: 정 (주택도시보증공사)

- 보증금: 213,000,000원

- 전입일자: 2022-09-14

- 확정일자: 2022-08-30

- 배당신고일자: 2024-10-02

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인 정종완의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 금천구 시흥동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 인근 마을버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 한울중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가 제한: 본건은 건축법상 건축 허가·착공 제한 지역으로 지정되어 있으며, 2022년 9월 15일부터 2025년 9월 14일까지, 그리고 2025년 3월 27일 및 2025년 9월 11일 이후로도 제한 기간이 반복적으로 지정되어 있어 건축 행위에 상당한 제약이 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 개축 등 활용 계획 수립 시 큰 불확실성을 야기합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 30일까지, 그리고 2026년 8월 30일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 매매 시 관련 규제를 준수해야 합니다. 외국인 등 특정 대상에 대한 허가구역 지정도 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경이 명시되어 있어, 관련된 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건 외에 다른 담보물이 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련 조건: 주택도시보증공사(정종완)의 임대차보증금 반환 채권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각은 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 발생할 수 있는 잠재적 위험에 대한 주의가 요구됩니다.

* 기타 토지이용계획 및 제한: 1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

* 건물 내부 현황: 집합건축물대장상의 건축물 현황도와 실제 현황이 다소 상이할 수 있으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인) 연식의 다세대주택으로, 권리 관계는 명확한 편입니다. 그러나 개발행위허가 제한지역 지정이 반복적이고 장기적으로 설정되어 있어 향후 건축 행위 및 재산권 행사에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 토지거래허가구역 지정 역시 거래 시 주의를 요합니다. HUG 관련 조건부 매각 사항은 명확히 인지해야 하며, 이를 바탕으로 매수인이 최종적인 보증금 부담은 없는 것으로 보입니다. 이러한 중대한 법적 규제 사항들을 고려할 때, 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 취득하는 것이 합리적일 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 상대적으로 신축 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 신축 건물의 이점을 가질 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 시흥동 일대는 장기적으로 재개발 및 주거 환경 개선에 대한 잠재력이 있는 지역입니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 소형 면적입니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 380만원에서 623만원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 27.57㎡(약 8.34평)입니다. 최고 시세 적용 시 약 1.72억원(27.57㎡ * 623만원/㎡)의 시장 가치가 추정됩니다. 그러나 개발행위허가 제한지역 지정 등 중대한 법적 규제 사항을 감안할 때, 현 시세보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가 2.37억원 대비 시세 및 규제 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 1억 6000만원 선에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.