나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12247 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1004호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층중 10층 1004호로서, 외벽 : 타일붙임, 페인트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 광대로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

등촌동 565-5 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추 표면구역(원추표면), 상대보호구역(2015-03-24), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 건축선(2019-04-03) 등입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

물건 비고

임차인 이송운의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12247 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 565-5 더자하 제10층 제1004호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 복합)

* 감정가: 407,000,000원

* 토지면적: 7.59㎡ (약 2.30평)

* 토지지분: 7.59㎡ (약 2.30평)

* 건물면적: 19.77㎡ (약 6.00평)

* 건물지분: 19.77㎡ (약 6.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 관련 채권으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "대일고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 동측으로 광대로에 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (강서세무서장, 2022-09-14)

* 임차인 현황:

* 임차인 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-28, 대항력 없음.

* 임차인 이송운 (주택도시보증공사 승계): 보증금 354,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-18, 확정일자 2021-05-10, 배당신고일자 2023-07-21.

* 권리 관계:

* 을1(주택임차권, 이송운, 354,000,000원)은 말소 예정 권리입니다.

* 갑6(강제경매, 주택도시보증공사, 354,000,000원)이 등기되어 있습니다.

* 임차인 인수 조건:

* 본건은 "임차인 이송운의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"됩니다. 이는 매수인이 HUG로부터 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야 함을 의미합니다.

* 인수되는 보증금: 0원. (단, 상기 HUG 인수 조건의 보증금 관련 포기 조항을 반드시 확인해야 합니다.)

* 등기부채권 총액: 354,000,000원 (주택도시보증공사 관련 채권으로 추정)

1.3. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 위치한 "The ZAHA" 건물은 2019년에 준공되었으며, 지하 2층, 지상 14층 규모로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 이용 중입니다. 총 36세대가 거주 가능합니다.

* 시세 분석:

* 제공된 주변 다세대주택 최근 매매 정보를 분석한 결과, 면적 40.86㎡ ~ 53.47㎡의 매물이 19,800만원 ~ 34,250만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

* 이를 바탕으로 산정한 제곱미터당 평균 시세는 약 607.9만원/㎡ 수준입니다.

* 본건의 건물면적은 19.77㎡ (약 6.00평)으로, 이 평균 시세를 적용할 경우 예상 시세는 약 119,993,430원 (약 1.2억원) 수준입니다.

* 이 예상 시세는 본건의 감정가 407,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 시장 가격은 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 학군: 주변에 대일고등학교를 비롯한 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 상권을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인 이송운의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 조건은 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다. 매수인은 이 조건에 동의해야 하며, 이는 향후 HUG에 보증금 반환을 청구할 수 없음을 의미합니다.

* 감정가와 시장 시세의 괴리: 본건의 감정가(407,000,000원)와 주변 유사 물건의 실거래가 기반 추정 시세(약 1.2억원) 간의 큰 차이는 향후 시세 차익 확보에 어려움을 줄 수 있습니다.

* 소형 면적: 19.77㎡ (약 6평)의 매우 작은 면적으로 인해 일반적인 주거용 수요보다는 1인 가구나 투자용으로 수요가 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 건물 내 소형 유닛입니다. 제공된 주변 시세 정보와 감정가 사이에 매우 큰 차이가 존재하며, 이는 시장 가격이 감정가보다 현저히 낮을 가능성을 시사합니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차보증금 관련 인수 조건은 매수인이 부담할 수 있는 잠재적 불확실성이므로, 입찰 전 반드시 상세한 검토와 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공된 건물로, 비교적 깨끗한 상태의 주거 또는 업무 공간으로 활용 가능합니다.

* 소형 면적 투자 매력: 1인 가구 증가 및 소형 오피스텔/주거 공간 수요에 부합하는 면적입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 시장 조사 결과와 감정가 간의 큰 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 부동산 거래 사례를 적용할 때 시장 가치는 약 1.2억원 내외로 추정됩니다. 그러나 본건의 감정가는 4.07억원으로 상당한 괴리가 있으며, HUG 관련 복잡한 인수 조건으로 인한 불확실성이 존재합니다.

따라서, 시장 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위로 제안합니다.

최종 입찰 가격은 권리 관계, HUG와의 구체적인 협의 내용, 그리고 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 면밀히 파악하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.