나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12170 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중대형 아파트단지, 근린생활시설등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건 내 제3층 제304호로서 (사용승인일: 2020.11.13), 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(침실2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12), 교육환경보호구역(남부교육청 에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지 반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12170 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-9 다원리치빌2차 제3층 제304호

건물명: 다원리치빌2차

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

사용승인일: 2020년 11월 13일

감정가: 280,000,000원

토지면적: 26.70㎡ (약 8.08평)

토지지분: 26.702㎡ (약 8.08평)

건물면적: 27.16㎡ (약 8.22평)

건물지분: 27.16㎡ (약 8.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중대형 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12), 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 강서구의 압류(갑3)입니다.

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (배 )

* 보증금: 259,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 16일

* 확정일자: 2021년 08월 26일

* 배당신고일자: 2023년 07월 25일

* 대항력: 없음. 따라서 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사다원건축, 2020-11-20)

* 갑2: 소유권이전 (장순자, 2021-09-15, 매매금 259,000,000원)

* 을3: 주택임차권 (배승희, 2023-07-25, 금액 259,000,000원, 말소 대상)

* 갑3: 압류 (강서구, 2025-09-17, 말소기준권리)

* 갑4: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-09-18, 금액 259,000,000원)

* 갑5: 압류 (구로구, 2025-11-24)

등기부채권 총액: 259,000,000원.

4. 상권분석

본건은 서울개웅초등학교 인근의 주택지대로서, 주변에 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 중대형 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 주거 밀집 지역에 위치한 특성을 보입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물 중 3층 304호입니다.

내부 이용상태는 도시형생활주택으로 침실 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

난방은 도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2020년 11월 13일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

인근에 학교(서울개웅초등학교)가 있어 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 추가적인 계약 조건 확인이 필요합니다.

임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 및 임차권 말소 관련 조건부 매각 절차가 진행 중이므로, 이에 대한 정확한 이해와 후속 조치가 중요합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 허가 요건을 반드시 확인해야 합니다. (외국인, 특정 용도 제한 등)

교육환경보호구역 및 대공방어협조구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 및 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 신축 도시형생활주택으로, 소형 면적의 주거용 부동산입니다.

HUG 관련 특이사항과 임차인과의 조건부 매각 절차, 그리고 토지거래허가구역 지정 등 권리관계 및 법적 제약 사항에 대한 철저한 분석과 주의가 요구됩니다.

감정가와 주변 시세 간의 괴리가 존재할 가능성이 있어, 면밀한 시세 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2020년 준공으로 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 내부 컨디션이 양호할 것으로 기대됩니다.

개봉동 지역의 주거 수요 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 경우, 시세 대비 저평가된 물건일 가능성을 탐색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 280,000,000원입니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 현재 개봉동 지역의 다세대주택 시세는 건축 연도에 따라 평당 약 1,100만원에서 1,600만원 수준으로 파악됩니다.

* 참좋은집 (2002년식, 17.6평): 2.1억 (평당 약 1,193만원)

* 한신빌라 (2002년식, 15.6평): 2.5억 (평당 약 1,602만원)

* 파크빌라 (1993년식, 12.6평): 1.395억 (평당 약 1,107만원)

본건 물건은 전용면적 27.16㎡ (약 8.22평)이며, 2020년 준공으로 비교적 신축입니다. 신축임을 감안하면 주변의 2002년식 건물보다 높은 평당 단가가 적용될 수 있습니다.

최근 거래된 2002년식 건물들의 평당 단가를 고려하고, 신축 가치를 반영하더라도, 본건의 시세는 평당 약 1,600만원에서 1,800만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다. 이를 면적(8.22평)에 적용하면 약 13,152만원에서 14,796만원 범위가 됩니다.

이는 감정가 2.8억과는 상당한 차이를 보입니다.

임차인의 보증금 259,000,000원과 강제경매 청구액 259,000,000원이 감정가 수준과 유사하지만, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

권리 분석상 명확한 인수 대상 보증금이 없는 점, 신축 건물이라는 점을 고려하더라도, 현재 시세 추정치와 감정가의 괴리를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 196,000,000원 ~ 224,000,000원.

특히, 임차인과의 조건 협상, 토지거래허가 등 추가적인 확인 사항들을 고려하여, 1억 9천만원에서 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려할 것을 권장합니다.

주변 시설 정보

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 272-9번지 일대에 위치하며, "서울개웅초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 대규모 산업단지, 유해 폐기물 처리 시설, 화장장 등과 같은 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

해당 지역은 주로 주거 지역, 학교, 그리고 근린생활시설이 혼재된 환경입니다.

'교육환경보호구역'에 해당하여, 학교 주변 환경이 보호되고 있음을 나타냅니다.

'대공방어협조구역'으로 지정되어 있어, 군사 시설과의 연관성이 있을 수 있습니다.

본 물건 소재지에서 직접적으로 심각한 혐오시설로 인해 가치 하락을 야기할 만한 사항은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.