나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12138 [1] 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "양평역(5호선)" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물 내 제8층 제803호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등 - 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, "오피스텔"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로변의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),건축선(건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타사항 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동2가 19-1 한경렉스플레이스 제8층 제803호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2021년 03월 19일

1.2. 물건 개요

토지면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

건물면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

전용면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12138 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 기일: 추후 공지 예정

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동2가 소재 "관악고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 지하철 5호선 "양평역" 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지 형상은 인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지입니다.

오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 광대로변의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존: 안순례 (2021-03-23)

소유권 이전: 최효원 (2021-07-01)

주택 임차권: 허민아 (358,000,000원, 2021-07-01 등기, 을3 - 말소 기재)

강제경매: 주택도시보증공사 (358,000,000원, 2025-09-16 등기, 갑5 - 말소기준권리)

등기부채권 총액: 358,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인 1: 장종현

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2025년 05월 15일

확정일자: 2025년 12월 16일

배당신고일자: 2025년 12월 15일

대항력: 있음

권리분석: 전입일자가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있는 것으로 보이나, 배당신고일이 확정일자보다 빠르고 확정일자 또한 말소기준권리보다 늦어 우선변제권 확보 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (허민아)

보증금: 358,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 07월 01일

확정일자: 2021년 05월 25일

배당신고일자: 2024년 07월 08일

대항력: 없음 (등기부상 을3 주택임차권 말소 기재 확인)

권리분석: 등기부상 '말소'로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 '특이사항' 및 '주의사항'에 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경', '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각' 등의 문구가 있어 복합적인 권리관계가 존재할 수 있습니다. HUG는 임차인에게 보증금을 대위변제했을 가능성이 높으며, 채권자로서 경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

주요 특이사항: 본 건은 '대항력 있는 임차인(장종현)'이 존재하며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각'이라는 특별매각조건이 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 채무를 직접 인수하지 않는 대신, 해당 임차인이 보증금 중 일부를 배당받지 못하더라도 매수인에게 대항력을 포기하는 것을 조건으로 함을 의미합니다. 다만, 임차인 장종현의 경우 보증금 전액 배당을 받지 못할 시 잔액에 대해 매수인에게 대항할 수 있는 가능성이 남아있으므로, 입찰 전 명확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 건은 서울 영등포구 양평동2가에 위치하며, 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

인근에 양평역(5호선)이 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 광대로변에 접해 있어 가시성이 있습니다.

주변 상업시설은 오피스텔 용도에 적합한 환경을 제공하며, 배후 주거 단지를 기반으로 한 소비 활동이 기대됩니다.

인근 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 5호선 양평역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

교육시설: "관악고등학교"가 북측 인근에 위치합니다. (세부사항은 남부교육청 확인 필요)

기타: 서울시 도시지역, 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 건축법상 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 법적 규제를 받습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크:

대항력 있는 임차인(장종현)이 존재하며, 보증금 전액 배당을 받지 못할 경우 매수인에게 잔액으로 대항할 수 있습니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건 매각'이라는 특별매각조건은 복잡한 권리 관계를 시사하므로, 매수인은 HUG와의 관계 및 임차인 인수 조건에 대한 명확한 이해와 소통이 필수적입니다.

토지이용계획 및 제한사항:

다수의 법적 규제(가축사육제한, 높이 제한, 교육환경보호, 군사기지보호, 과밀억제, 폐기물매립시설 설치 제한, 토지거래허가 등)는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '대항력 포기 조건 매각'이라는 복잡한 특별매각조건입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청한 상황에서, 매수인은 임차인의 보증금 반환 채무와 관련된 법적, 계약적 제약을 면밀히 검토해야 합니다.

여러 법적 규제를 받는 토지 이용 현황도 향후 자산 가치 상승에 제한 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

서울 영등포구 역세권에 위치하여 실거주 및 임대 수익 확보에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

복잡한 권리 관계에 대한 정확한 분석과 특별매각조건 충족을 통해 시세 대비 저가 매수의 기회를 잡을 수 있습니다.

양평역 인근 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

인수 보증금 합계: 0원 (특별매각조건에 따라 매수인이 임대차보증금 반환 채무를 직접 인수하지 않는 것을 조건으로 함)

현 시세 분석: 본 물건과 유사한 오피스텔의 최근 거래 및 호가 정보를 고려할 때, 전용면적 34.33㎡ (약 10.39평) 기준, 시세는 대략 350,000,000원에서 400,000,000원 사이로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정: 감정가는 380,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 특별매각조건, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 약 323,000,000원에서 342,000,000원 범위에서 결정될 수 있으며, 본건의 경우 340,000,000원(삼억사천만원) 수준을 보수적인 상단으로 제안합니다. 최종 입찰가는 법원 경매 절차 및 시장 상황, 본건의 명확한 권리관계 해소 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.