나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12203 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-1 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 화원중학교 남측에 위치한 구분건물로서 주변은 다세대주택 및 연립주택, 근린공원, 학교, 소규모 아파트 등이 소재한 주거지역임.

교통상황

본건은 세로에 접하여 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철역(화곡역 5호선, 까치산역2·5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 내 1층 101호(사용승인 1995.7.12.)로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 창호: 샷시창호 마감 등

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접도로대비 완경사 정방형 토지로서 근린생활시설 및 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 월정로 30길, 강서로17나길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상입.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

서울특별시 강서구 화곡동 351-1 1층101호. 본 물건은 1995년 7월 12일 사용 승인된 연립주택입니다.

1.2. 건물 및 토지 면적

건물 전용면적은 67.41㎡ (약 20.4평)이며, 토지 면적은 30.76㎡ (약 9.3평)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정평가액은 231,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다. 본 경매는 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화원중학교 남측에 자리 잡고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린공원, 학교, 소규모 아파트 등이 소재한 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건은 도로에 직접 접해 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스정류장이 위치하며, 지하철 5호선 화곡역 및 2·5호선 까치산역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상 및 용도에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 7월 24일 접수된 서울중앙지방법원의 주식회사 우리카드 가압류 (13,892,330원)입니다. 본 건의 총 등기부채권액은 261,892,330원입니다. 등기부상 다수의 가압류, 압류 및 강제경매(채권자: 주택도시보증공사)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 권리

등기부상 주택임차권(을22)이 존재하며, 권리자는 나광철, 임차금액은 198,000,000원입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자는 2022년 2월 17일, 전입일자는 2022년 3월 4일입니다. 채권자이자 강제경매 신청인인 주택도시보증공사는 본 건 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 주식회사 우리카드 가압류(말소기준권리), 경기신용보증재단 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 강서구(서울특별시) 압류, 주택도시보증공사 강제경매 등이 포함됩니다. 별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 다세대 및 연립주택 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 규모의 다세대 주택 (전용 약 37㎡)이 2026년 7월 기준 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(67.41㎡)을 고려할 때, 감정가 231,000,000원은 현재 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단되나, 유사 면적의 거래 사례가 없어 가격 비교에 제한이 있습니다. 신축 빌라의 경우 2019년 준공 건물(전용 약 20㎡)이 216,000,000원에 거래되어 연식에 따른 가격 차이가 큰 것으로 나타납니다.

5. 생활정보

주거지역 내에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근 학교 및 근린공원, 편의시설 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 양호하여 기본적인 생활 인프라 이용에 불편함이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1995년 준공되어 약 31년차 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* HUG 인수 조건: 매각 조건에 따라 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 관련 분쟁 소지가 없으나, 해당 조건의 명확한 이행 여부를 사전에 확인하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 적용되어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 연립주택으로, 231,000,000원의 감정가를 가지고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 건물 연식이 오래되었다는 점과 복잡한 권리 관계 및 매각 조건은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 권리 분석상 낙찰 후 명도 및 소유권 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 없는 임차인으로 인해 약 198,000,000원의 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 입지: 학군 및 교통이 편리한 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,000,000원이며, 총 채권액은 261,892,330원으로 감정가를 상회합니다. 주변 유사 규모 주택의 최근 실거래가 (약 400만원/㎡)를 고려하면, 본 건의 시장 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 대항력 없는 임차인의 보증금 198,000,000원은 인수하지 않으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.