나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12077 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉1동주민센터" 북서측 인근에 위치하는 "지오펠 리체" 제4층 제401호로서, 인근은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제4층 제401호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 (소매점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로 에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 132-44, 132-45, 133-1 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법> ,대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할) <군사기지및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26 ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12077 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제4층 제401호

토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

건물면적: 29.97㎡ (약 9.07평)

용도: 다세대주택

감정가: 296,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물 사용승인일: 2021년

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, "개봉1동주민센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 및 토지이용계획

본건 남동측 및 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외, 북서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 2025.8.26 ~ 2026.8.25)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 11월 16일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(을3)입니다.

* 주요 등기사항 요약

- 소유권 보존 (이형준 외 2명)

- 공유자 전원지분 전부 이전 (매매)

- 주택임차권 (황은선, 보증금 264,000,000원) - 말소 예정

- 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

- 주택도시보증공사 강제경매 (말소)

상기 등기사항 및 물건명세서상 특별 매각조건에 따라, 본 매각으로 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인(황은선)은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행되며, 채권자는 임차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 이루어집니다. 따라서 매수인은 인수하는 보증금이 없으며, 임차인과의 관계에서 대항력 문제를 부담하지 않습니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 주민센터가 소재하여 행정 편의성이 있으며, 상업 시설 또한 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 주변 시설 조사 결과

본건 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

"개봉1동주민센터"가 인근에 위치해 있으며, 주변에 상업 시설들이 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 및 문화시설

인근 학교 및 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 생활 인프라를 갖춘 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 임차인 대항력 포기 조건부 매각으로 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 복잡한 채무 관계가 경매의 원인이 된 만큼, 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 신축(2021년 사용승인) 다세대주택으로, 경매 절차상 권리관계가 명확하게 정리되는 장점을 가지고 있습니다. 임차인과의 대항력 및 보증금 인수 문제가 해결되는 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인은 법적 리스크를 최소화할 수 있습니다. 신축 건물이라는 점과 비교적 양호한 입지 조건을 고려할 때, 향후 시세 상승 및 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 최신 건축 연도를 자랑합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 포기 및 모든 권리 말소 조건으로 매각되어 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 개봉동 지역 내에서 생활 편의 및 교통 접근성이 좋습니다.

* HUG 보증금: 임차인의 높은 보증금(264,000,000원)은 해당 물건의 임대 가치를 시사합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 가격 분석

본건의 감정가는 296,000,000원입니다. 주택도시보증공사(HUG) 임차인의 보증금이 264,000,000원인 점은 본 건물의 임대 가치가 높음을 시사합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월, 72.48㎡(약 22평) 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 10,000,000원).

- 2026년 3월, 44.64㎡(약 13.5평) 물건이 175,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 12,960,000원).

본건은 29.97㎡(약 9.07평)로, 면적이 비교적 작고 2021년식 신축 건물이며 4층이라는 점에서 가격 경쟁력이 있습니다. 그러나 제시된 주변 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가와 임차 보증금이 다소 높게 형성되어 있을 가능성도 있습니다. 제공된 거래 사례 중 평당 가격이 가장 높은 44.64㎡ 물건(175,000,000원)을 기준으로 단순 환산 시, 본건(9.07평)의 예상 시세는 약 117,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 신축 연식 및 층수 등에서 주변 거래 사례와 차별화되는 장점을 가지며, 감정가와 임차 보증금 규모를 고려할 때 시장 가치가 더 높을 수 있습니다. 권리 관계가 명확히 소멸된다는 점은 긍정적입니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 180,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 현장 조사 결과 및 시장 상황을 재확인한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.