나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12106 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 '까치산 역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2022-01-21) 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 16m , 동측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026. 8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12106 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-1 아줄리움 제6층 제602호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 325,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 '까치산역' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 '까치산역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건지 주변으로는 롯데슈퍼프레시 화곡점 등 상업 시설이 인접해 있으며, 지하철 5호선 까치산역이 도보 약 5분 거리에 위치하고 있습니다. 인근에 숙박시설(화곡 S, 라이프스타일 S 호텔 등)이 다수 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 되어 있으며, 주택임차권(오재선, 330,000,000원)은 말소 예정인 것으로 확인됩니다. 압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 해당 강제경매가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: ANGELAKOVAVIKTORIYAANGELOVA (A )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-01

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 채무자가 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(오재선)

보증금: 330,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-29

확정일자: 2022-07-12

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 A 의 보증금 및 차임은 미상이므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강서구 화곡동은 주거와 상업 시설이 복합된 지역으로, 지하철 5호선 까치산역을 중심으로 형성된 상권입니다. 주변에 모아타운 등 재개발 및 도시 정비 사업 논의가 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

화곡동 일대는 '화곡도 마곡된다'라는 슬로건 아래 원도심 발전 및 공공주택 공급 확대 등의 도시 개발 계획이 추진되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데슈퍼프레시 화곡점 등 생활 편의시설이 인근에 위치하며, 까치산역 주변으로 다양한 상업 및 금융 시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 주거 환경

주변 환경은 오피스텔, 아파트, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

대항력 있는 임차인 A 의 보증금 및 차임이 미상이므로, 향후 낙찰 후 예상치 못한 명도 관련 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 기타 리스크

화곡동 지역에서는 과거 쓰레기 수거차 관련 사고 등 안전 문제나, 건설폐기물 처리장 이전 관련 민원 등이 언급된 바 있습니다. 다만, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 까치산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 편입니다. 2022년 1월 사용승인된 건물이므로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 A 의 보증금 및 차임이 미상이어서 명도 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 주택도시보증공사의 임차권은 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 까치산역 역세권의 편리한 교통망

* 2022년 준공된 비교적 신축 오피스텔

* 주변 상업 시설 및 생활 편의시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

감정가는 325,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 경매 진행 물건 시세 분석 결과, 해당 물건은 10평(전용 6평) 기준으로 3억 3천만원대에서 3억 5천만원대의 호가가 확인됩니다.

대항력 있는 임차인 A 의 보증금 및 차임이 미상이며, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원으로 파악되나, 임차인 A 관련하여 명도 비용을 보수적으로 약 1,000만원 ~ 2,000만원으로 예상합니다.

따라서, 감정가 대비 90~100% 수준인 292,500,000원 ~ 325,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

상세 예상 입찰가: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.