나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12251 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '경인중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 포유빌 제2층 제203호로서, (사용승인일: 2021.04.16) 외벽 : 돌 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임. (후첨 "내부구조도"참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '도시형생 활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

141-53번지, 141-54번지, 141-55번지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12251 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물 사용승인일: 2021년 04월 16일

감정가: 271,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

건물면적: 27.08㎡ (약 8.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.4. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

- 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '경인중학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통입니다. 가까운 지하철역으로는 1호선 개봉역이 있으며, 도보 또는 버스로 접근 가능합니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.5. 생활 및 교육 환경

본건 인근에는 경인중학교가 있으며, 서울개봉초등학교병설유치원 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설, 마트, 편의점 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

2.6. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 인접하여 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 모든 도시 지역의 경우 소규모 시설의 존재 가능성은 항상 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 14일에 접수된 강서세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리(주택임차권, 주택도시보증공사의 가압류 및 강제경매, 구로구의 압류 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (서수일)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-26

* 확정일자: 2021-06-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 특별매각조건에 따라 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 인수 보증금 총계

0원

3.5. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,087,000,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 단지 정보

본건이 속한 '포유빌'은 2021년 04월 16일에 사용승인된 도시형생활주택(단지형다세대주택-20세대)입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

- 한신빌라 (2002년식, 전용 51.48㎡): 2026년 7월 1일 250,000,000원에 거래됨. (평당 약 1600만원)

- 파크빌라 (1993년식, 전용 41.52㎡): 2026년 7월 1일 139,500,000원에 거래됨. (평당 약 1110만원)

- 미림빌라 (1982년식, 전용 61.19㎡): 2026년 7월 13일 250,000,000원에 거래됨. (평당 약 1350만원)

본건(27.08㎡, 약 8.19평)과 비교했을 때, 신축 건물이라는 점과 면적을 고려할 때, 주변 유사 신축 빌라 시세를 참고하여 가치 판단이 필요합니다.

4.3. 시세 분석

본건과 유사한 연식의 신축 빌라 시세는 제공된 오래된 빌라 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 감정가 271,000,000원은 2021년 준공된 건물의 가치를 반영한 것으로 보이며, 최근 거래된 오래된 빌라들의 평당 단가(약 1100만~1600만원)를 단순히 적용하기에는 한계가 있습니다. 그러나, 가장 최근에 확인된 '개봉동 상우' 아파트 26평형 시세가 5.5억 수준임을 볼 때, 개봉동 일대의 주택 시장은 다양한 가격대를 형성하고 있음을 알 수 있습니다. 다만, 해당 물건은 도시형생활주택이라는 점과 소형 면적임을 감안해야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대 주택, 아파트, 단독 주택 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 2021년 신축 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

인근에 경인중학교가 있으며, 서울개봉초등학교병설유치원 등이 위치합니다. 또한, 다양한 근린생활시설, 마트, 편의점 등이 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다. 안양천이 인근에 있어 산책 등 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세

감정가 271,000,000원 대비 주변 오래된 빌라들의 거래 사례 가격이 낮은 편입니다. 이는 신축 건물 프리미엄이 반영된 감정가일 수 있으나, 시장 상황에 따라 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 조건

공동담보 물건으로, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 매각 조건에 따라 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 짧은 사용연수와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 복잡했으나, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 매수인이 인수하는 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 주변 유사 물건의 시세가 낮은 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 즉시 입주 또는 임대 가능

* 임차인 인수 부담이 전혀 없음 (대항력 없음)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역

9. 예상 입찰가

감정가: 271,000,000원

인수되는 임차인 보증금: 0원

본건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 주변 오래된 유사 물건의 시세와 감정가 사이에 괴리가 존재합니다. 또한, 임차인의 보증금(299,000,000원)이 감정가보다 높다는 점은 시세 판단에 있어 중요한 요소입니다.

다만, 모든 권리가 소멸되고 명도 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인된 가격(예: 240,000,000원 ~ 260,000,000원)을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 투자 목적, 자금 계획, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.