나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12229 [1] 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '서울염동초등학교' 남동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 제101동 제2층 제203호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 - 창호 : 새시 창호 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 등재되어 있음. (후첨 ‘건물내부구조도’ 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "오피스텔" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12229 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제101동 제2층 제203호

용도: 오피스텔

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지면적: 9.91㎡ (약 2.99평)

토지지분: 9.9116㎡ (약 2.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 380,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 '서울염동초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 환경은 보통입니다.

2.3. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 중 제101동 제2층 제203호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 마감입니다.

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형이며, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

대상 물건 서측으로 폭 약 8M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

건축물 사용승인일은 2022년 1월 11일로 비교적 신축입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 소유권이전, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 9월 22일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12229)입니다. 등기부채권 총액은 379,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

3.2. 1. 임차인 유지승 분석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 4월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원에 포함되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 향후 명도 시 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 권리 분석 상 주의가 필요한 대상입니다.

3.2. 2. 임차인 고수연 (주택도시보증공사) 분석

* 보증금: 379,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 12일

* 확정일자: 2022년 8월 8일

* 배당신고일자: 2024년 5월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 본 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 매각 조건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 서울 강서구 염창동은 지하철 9호선 염창역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 최근 전세 물량 감소와 함께 매매 가격 상승세가 나타나는 지역으로 분석됩니다.

4.2. 유사 물건 시세 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2023년 11월 5일 직거래로 35,900만원 (3억 5천 9백만원)에 거래된 사례가 있습니다. (주의: 본 거래 금액은 감정가 3억 8천만원과 차이가 크므로, 거래 조건 또는 오류 여부 확인이 필요합니다.)

건물 연면적 29.96㎡ (약 9.06평)의 오피스텔임을 감안할 때, 일반적인 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 이마트, 홈플러스, 재래시장 등 다양한 쇼핑 시설과 주민센터 등 행정시설이 위치해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 서울염동초등학교가 소재하고 있으며, 목동 학군 접근성도 고려할 수 있습니다.

5.3. 기타 주변 시설

업무시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 '유지승'의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자가 2025년 4월 21일로 비교적 최근이며, 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. HUG 임차인(고수연)은 매각 조건에 따라 소멸되나, 유지승 임차인과의 명도 진행은 필수적입니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다수의 제한사항이 존재하나, 오피스텔 용도 및 위치상 직접적인 개발 제약은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 정보의 금액(35,900만원)과 감정가(38,000만원) 간의 차이가 크므로, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인 '유지승'의 존재가 주요 명도 리스크로 작용하지만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 협상 여지가 있습니다. HUG 임차인의 권리는 매각 조건에 따라 소멸되므로, 해당 부분은 명확히 정리될 것으로 보입니다. 현재 제공된 시세 정보의 불확실성을 고려하여, 면밀한 현장 조사 및 추가적인 시세 파악이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 염창역 역세권 오피스텔로 직주근접성이 우수합니다.

* 신축 건물로 시설 노후화가 적습니다.

* 주변 지역의 지속적인 개발 및 교통 개선 기대효과가 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이고 HUG 임차인의 권리가 소멸되는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 380,000,000원을 기준으로 산정합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 '유지승'과의 명도 리스크를 고려하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 370,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인과의 명도 가능성, 주변 시세, 낙찰 후 자금 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.