나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12240 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 는 다세대주택, 소규모아파트, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2021.07.15자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 404호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대내 자체지반 조성된 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외, 서측으로 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77 -257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025-08- 26. ~ 2026.08.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12240 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제4층 제404호

건물 종류: 도시형생활주택

토지 면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

건물 면적: 15.05㎡ (약 4.55평) (전용면적)

총 감정가: 260,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주변 환경: 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

지역 분석: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등에 속함. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 20일 접수된 구로세무서장의 압류 (등기부 표제 '갑6')가 말소기준권리임.

본건 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (등기부 표제 '갑7')

등기상 권리 관계: 현재 등기부등본상 등재된 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하거나, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김혜지)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 10일

* 확정일자: 2022년 2월 24일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으나, 말소 예정으로 표시됨.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 관련 주의사항: 본건은 임차인 김혜지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없음.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물:

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 404호임.

사용승인일: 2021년 7월 15일자로 사용승인을 득한 비교적 신축 건물임.

면적: 건물 전용면적은 15.05㎡ (약 4.55평)임.

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 완비되어 있음.

토지:

형상 및 이용 상태: 완경사 지대 내 자체 지반 조성된 부정형 토지로서 도시형생활주택(단지형 다세대) 건물 부지로 이용 중임.

면적: 토지 면적은 12.75㎡ (약 3.86평)임.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

1.4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 다세대주택, 소규모 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역으로 형성되어 있음.

교통 접근성: 지하철 화곡역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 또한 용이함.

편의시설: 인근에 학교(화원중학교)와 버스정류장 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능함.

주변 시설 조사:

* 외부 지도 및 검색 결과, 본건 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됨.

* 공항 관련 보호지구에 포함되어 있어 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건: 임차인 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 명확한 인수 부담 없음으로 해석되나, 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 함.

토지이용계획: 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 도시계획 및 규제 하에 있어 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있음.

소형 면적: 15.05㎡ (약 4.55평)으로 매우 작은 면적의 주택으로, 활용도나 재판매성 측면에서 제약이 따를 수 있음.

시장 경쟁: 소형 주택 또는 오피스텔 시장의 공급 물량 증가 추세에 따라 가격 경쟁이 심화될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월 사용승인을 받은 신축 도시형생활주택으로, 서울 지하철 화곡역 인근에 위치하여 교통 환경이 우수한 장점이 있습니다.

감정평가액 260,000,000원은 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식과 역세권 소형 평형이라는 희소성을 고려할 때 시장 가격 형성 가능성이 있습니다.

권리 분석상 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으나, 매각 조건의 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

매우 작은 면적인 15.05㎡(약 4.55평)이므로, 투자 또는 실거주 목적에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공되어 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

역세권 소형 평형: 화곡역 도보 거리 내에 위치한 소형 평형으로, 1인 가구의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

건물 면적: 15.05㎡ (약 4.55평)

토지 면적: 12.75㎡ (약 3.86평)

감정가: 260,000,000원

m²당 감정가: 약 17,275,000원/㎡

제공된 주변 최근 매매 정보 분석 (금액은 만원 단위):

* 37.05㎡ (2018년식): 300,000,000원 (약 8,097,150원/㎡)

* 53.84㎡ (2000년식): 255,000,000원 (약 4,736,255원/㎡)

* 41.32㎡ (1995년식): 169,000,000원 (약 4,090,029원/㎡)

시세 비교 및 의견:

제공된 주변 실거래가 정보의 m²당 가격은 본건의 m²당 감정가(약 17,275,000원/㎡)와 비교했을 때 현저히 낮습니다. 이는 본건의 매우 작은 면적(15.05㎡)과 최신 건축 연식(2021년)을 고려하더라도 차이가 큰 편입니다. 다만, 본건은 "더숨153"이라는 특정 건물 내 유닛으로, 주변의 다른 "다세대" 건물들과 직접적인 가격 비교가 어려울 수 있습니다. 본건 건물의 유사 면적 유닛 실거래가나 호가가 있다면 더 정확한 시세 판단이 가능합니다. 현재 감정가가 시장 평균 대비 높은 편으로 판단될 수 있어, 유찰 가능성을 염두에 두는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가(260,000,000원)를 기준으로, 본건의 최신 연식, 역세권 입지, 소형 평형의 희소성 등을 고려하되, 주변 시세와의 격차 및 작은 면적의 제약을 감안하여 보수적으로 접근합니다. 1차 입찰 시 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 목표가로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 208,000,000원 ~ 234,000,000원

본 보고서에서는 1차 입찰 기준으로 208,000,000원 이상 234,000,000원 이하의 범위 내에서 입찰가를 결정할 것을 제안합니다. 만약 1차 입찰에서 유찰될 경우, 다음 입찰 기회에 조정된 가격으로 재산정하는 것이 유리할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.