나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경703 [1] 서울특별시 구로구 오류동 47-24 제13층 제1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "지하철1호선(오류동역)" 서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 통칭‘칸타빌레Ⅲ 제13층 제1305호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 (오류동역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 지하1층 지상19층건내 제13층 제1305호로서, (사용승인일: 2017.03.07) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 토지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호2 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-13)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도 방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

이 보고서는 서울남부지방법원 2025타경703 (1) 사건의 물건에 대한 종합적인 분석을 제공합니다.

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경703 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 47-24 제13층 제1305호

건물명칭: 칸타빌레Ⅲ 제13층 제1305호 (추정)

용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지면적: 3.65㎡ (약 1.10평)

토지지분: 3.646㎡ (약 1.10평)

건물면적: 19.82㎡ (약 6.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

사용승인일: 2017년 03월 07일

건축물 총 층수: 19층

해당 층수: 13층

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 소재하며, 지하철 1호선 오류동역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 구로구 오류동 47-24번지 인근에 대한 조사 결과, 해당 물건과 직접적으로 관련된 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인접한 47-1번지에 대규모 오피스텔 및 근린생활시설 신축 사업이 진행 중인 점으로 미루어 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 04일 신한은행 근저당권 (84,000,000원)

* 후순위 권리: 등기부등본상 을1 근저당권(말소기준권리) 이후로 갑8 가압류(서울신용보증재단), 갑9 임의경매(신한은행) 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 138,027,763원

* 임차인 현황:

* 임차인: 우*

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입/확정일자: 2018년 11월 13일

* 배당신고일자: 2025년 11월 18일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인 우*는 대항력이 없으며, 보증금은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 개요 정보는 누락되어 확인 필요)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 오류동 일대는 업무시설, 다세대주택, 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지하철 1호선 오류동역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 공존하고 있습니다.

* 교통 요지: 지하철 1호선 오류동역을 이용하는 유동인구와 주변 지역의 생활인구를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 인근에서 개발되는 신규 오피스텔 사업 등은 해당 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 것으로 판단됩니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 및 외곽으로의 접근성이 좋습니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 다세대주택이 밀집한 주거 지역과 업무 시설이 혼합되어 있어 비교적 조용하면서도 생활 편의 시설 이용이 편리한 환경입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 용도와 실제 사용 현황의 차이: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 관련 법규 위반 여부 또는 이행강제금 부과 가능성을 내포할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 복합 용도(업무시설 및 도시형생활주택)로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 규제: 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 여러 도시계획 및 법규상의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동 역세권에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 감정가(1억 2천 4백만원) 대비 시세 형성이 기대되는 물건입니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않다는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상 용도와 실제 사용 용도 간의 불일치 가능성 및 명확히 확인되지 않은 지상권 등은 입찰 전 반드시 추가적인 확인과 검토가 필요합니다. 현재 파악된 정보와 시세 비교를 종합해 볼 때, 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 더블 역세권(지하철 1호선 오류동역)의 우수한 입지 조건.

* 2017년식 비교적 신축 건물로, 현재까지 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 전용면적 19.82㎡ (약 6평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 임대 수익 또는 갭 투자용으로 적합.

* 깔끔한 권리 관계 및 대항력 없는 임차인으로 인한 명도 부담 최소화.

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 30일: 85,000,000원 (전용면적 19.82㎡, 6층)

* 2026년 4월 23일: 105,000,000원 (전용면적 20.97㎡, 14층)

최근 거래 사례를 보면, 동일한 면적(19.82㎡)은 8,500만원에 거래되었으며, 유사한 면적(20.97㎡)은 14층에서 10,500만원에 거래되었습니다. 본 건물의 감정가는 124,000,000원입니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세는 약 85% ~ 90% 수준으로 판단됩니다. 현재 임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 본 물건의 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.