나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12234 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제4층 제436호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인욱 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "지하철9호선 양촌향교역" 남측에 근접하여 소재하며,주위는 상업용 및 업무용 빌딩,근린생활시설 및 아파트 등이 혼재한 상업지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진.출입 가능하며,인근에 노선버스 정류장 및 지하철9호선 양촌향교역 등이 소재하는 바 제반 교통상황 양호시됩니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상14층 건물 내 제4층 제436호로서 외벽;석재붙임 마감 창호;새쉬 창호 입니다.

이용상태

오피스텔(후첨"건축물현황도"참조)로 이용 중 입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비,도시가스설비,난방설비, 승강기설비 ,지하 주차장설비,화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄시되는 장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로 및 서측으로 중로와 2면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),지구단위계획구역(마곡도시개발사업),대로2류(폭30m~35m)(접함),중로3류(폭 12m~15m)(접함),가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도;77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,도시개발구역<도시개발법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24),토지거래계약에관한허가구역(대상자;외국인 등,용도;단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간;2025.08.26~2026.08.25)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계; 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12234 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 776-4 엠코지니어스타 제4층 제436호

용도: 오피스텔

감정가: 165,000,000원

토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

토지 지분: 5.1376㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.84㎡ (약 7.21평)

건물 지분: 23.84㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 현황: 집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔), 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 9호선 양촌향교역 남측에 근접하여 위치함. 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재한 상업지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 양촌향교역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경12234) (2025-09-22)

* 등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전(신탁등기말소) - 한상도 (2015-10-02)

* 을1: 주택임차권 - 최지원 (173,000,000원, 2022-06-17 전입/확정, 말소 예정)

* 갑3: 소유권이전 - 박재범 (2022-08-31)

* 갑4: 강제경매 - 주택도시보증공사 (173,000,000원, 2025-09-22, 말소기준권리)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 총 채무액: 173,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최지원)

* 보증금: 173,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022-06-17

* 확정일자: 2022-06-17

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 도시개발구역, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

* 지역 특성: 마곡 도시개발구역 내에 위치하여 향후 개발 잠재력이 높음.

* 주변 환경: 상업용 및 업무용 빌딩, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 상업지역으로, 다양한 편의시설 및 생활 인프라 구축이 용이함.

* 교통망: 지하철 9호선 양촌향교역 초역세권이며, 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 서울 전역 및 수도권 접근성이 우수함.

5. 생활정보

* 건물 편의시설: 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하 주차장, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주변 시설: 지하철역, 버스 정류장 외에도 근린생활시설, 상업 시설, 공원 등이 인접하여 생활 편의성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 주거용 사용: 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 등이 부과될 수 있음.

* 공항 및 군사 시설 보호구역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(군사기지)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제한사항이 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 등을 대상으로 지정된 토지거래허가구역에 포함되어 있으나, 오피스텔 거래 시 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 마곡동의 핵심 지역에 위치하며, 지하철 9호선 양촌향교역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 마곡 도시개발사업지구 내에 있어 미래 가치 상승이 기대되며, HUG 인수 조건 변경으로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 명확한 것이 큰 장점입니다. 현황 주거용 사용에 따른 잠재적 리스크는 있으나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재: 서울의 핵심 경제 거점으로 성장 중인 마곡지구의 지속적인 발전 가능성.

* 역세권 프리미엄: 지하철 9호선 양촌향교역 인접으로 인한 우수한 교통 접근성 및 높은 임대 수요 기대.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크 최소화.

* 인프라 구축: 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 생활 편의시설 및 직주근접성.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 엠코지니어스타 오피스텔의 전용면적 23.84㎡(공급면적 약 52.95㎡) 기준 최근 실거래가는 2026년 5월 2일 7층 거래가 15,600만원, 2026년 6월 8일 4층 거래가 15,000만원입니다.

* 본건 물건의 층수는 4층으로, 최근 거래가 15,000만원에 근접하는 시세를 보입니다.

* 감정가: 165,000,000원

* 예상 입찰가: 최근 실거래가 및 물건의 층수를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 15,000만원에서 15,300만원 사이로 예상됩니다. 현 시세 대비 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 15,200만원 수준을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.