나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12244 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제6층 제604호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교"남동측 인근에 위치하며, 인근 에 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철 까치산역 (2호선, 5호선)이 소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 으로서, 외벽: 인조석 붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

늘예솔하우스 제6층 제604호로서, '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 사다리형에 유사한 토지로서, '업무시설(오피스텔)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1, 2)공히: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-2 57m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12244 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-9 늘예솔하우스 제6층 제604호

용도: 오피스텔

감정가: 284,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교"에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 단독주택, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로 해당 단지 내 진입이 가능하며, 대중교통 이용은 매우 편리한 편입니다. 단지 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용할 수 있습니다.

본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 집합건물 등기부 요약상 '갑6' 압류(강서세무서장) 등기이며, 접수일자는 2022년 9월 14일입니다. 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(서효정)

보증금: 248,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 23일

확정일자: 2021년 8월 18일

배당신고일자: 2023년 8월 16일

대항력: 없음

비고: 임차인 서효정은 대항력이 없어 원칙적으로 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 특이사항:

본 물건은 임차인 서효정 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건은 매수인에게 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 중요한 요소입니다.

* 인수되는 권리:

등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 상 별도 기재사항은 없습니다.

* 등기부 채권 총액:

전체 등기부 채권 총액은 1,036,000,000원으로, 이는 다수의 채권이 설정되어 있었으나 매각으로 인해 대부분 소멸될 것임을 나타냅니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강서구 화곡동 일대는 주거와 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 서울월정초등학교 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. 지하철 까치산역을 이용하는 유동인구가 있어 배후 수요가 풍부한 편이며, 지역 내 상권 활성화에 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2/5호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 또한, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 초등학교가 위치하며, 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 마트, 병원, 식당 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔과 주택이 혼재된 지역으로, 조용하면서도 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건의 명확성: 임차인 서효정 및 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인에게 유리한 사항이나, 해당 조건의 법적 효력 및 이행 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 만약 명도 과정에서 예기치 못한 분쟁이 발생할 경우, 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 현황 용도와 공부상 용도 불일치: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 사용 중이라는 점은 향후 주택 관련 세금 문제나 행정적 제약 발생 가능성을 내포합니다.

* 주변 환경: 공항 관련 보호구역 등 일부 지역의 토지 이용 규제가 있을 수 있어, 건축 및 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건 늘예솔하우스 제604호는 지하철 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 물건입니다. 감정가는 284,000,000원이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 0원으로 명시되어 있어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항과 현재 주거용으로 사용 중인 점은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 관리한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직장인 및 학생 등 고정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 소형 면적의 경쟁력: 전용면적 29.72㎡는 1인 가구 실거주나 소규모 임대 사업에 최적화된 면적입니다.

* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 명도 진행에 대한 부담을 크게 줄여줍니다.

* 시장 시세 대비 잠재적 가치: 주변 시세를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 284,000,000원입니다. 제공된 정보에 따르면 임차인의 보증금 인수 부담은 0원으로 명시되어 있으며, 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 248,000,000원을 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

주변 시세 조사를 통해 유사 면적(전용 29㎡ 내외)의 오피스텔 매매가는 대략 270,000,000원에서 300,000,000원 선으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

고려사항:

* 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건의 최종 이행 여부 확인.

* 현황 주거용 사용에 따른 명도 및 용도 전환 관련 잠재적 리스크.

종합적으로 고려할 때, 본건의 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 이하 또는 시세 하단에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 275,000,000원.

본 입찰가는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 입찰 참여자 수 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.