나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12230 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-32 정원주택 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제301호로서, (사용승인일: 2012.04.12) 외벽: 치장벽돌 및 드라이브트 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대의 자체 평탄화한 2필지 일단의 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

[504-32번지], [504-138번지] 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추 표면) <공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12230 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-32 정원주택 제3층 제301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2012.04.12

감정가: 230,000,000원

토지 면적: 14.84㎡ (약 4.49평)

건물 면적: 26.57㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울신정고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25).

지역 특성: 화곡동은 높은 인구 밀도를 보이며 다세대주택 및 빌라가 밀집한 지역으로, 지역 내 재개발 움직임도 있는 것으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 26일자 강서구(서울특별시)의 압류 (갑6).

권리분석 요약: 본 건에 설정된 권리 중 을5 주택임차권, 갑7 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 ), 보증금: 220,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-10, 확정일자: 2022-04-26, 배당신고일자: 2024-06-18, 대항력: 없음.

인수 보증금: 0원. (임차인은 대항력이 없으며, 매각 조건으로 임차권등기 말소 및 잔액 보증금 반환 청구권 포기 예정입니다.)

1.3. 상권분석

주변 건물 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 거래: 서울 강서구 화곡동 830-5번지 (M펠리체), 2018년 건축, 37.05㎡, 6층, 30,000만원 (약 810만원/㎡).

* 2026년 5월 거래: 서울 강서구 화곡동 343-28번지 (한양), 2000년 건축, 53.84㎡, 4층, 25,500만원 (약 473만원/㎡).

* 2026년 5월 거래: 서울 강서구 화곡동 956-27번지 (기린아트빌라), 1995년 건축, 41.32㎡, 1층, 16,900만원 (약 409만원/㎡).

본 건은 2012년 건축된 26.57㎡(약 8.04평) 다세대주택입니다. 제공된 자료에 따르면, 2018년 건축된 M펠리체(37.05㎡)가 30,000만원에 거래된 바 있습니다. 이 경우 제곱미터당 가격은 약 810만원입니다. 본 건의 감정가(230,000,000원)는 면적(26.57㎡)당 약 865만원으로, 이는 비교 사례보다 다소 높은 수준입니다. 그러나 2022년 6월 14일 본 건의 소유권 이전이 220,000,000원에 이루어진 점을 고려하면, 감정가는 현재 시장가와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

혐오시설 확인: 현재 확인된 바로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 서울신정고등학교가 인근에 있으며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건: 본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자로 강제 경매를 신청했으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 물건으로, 복잡한 법률적 검토가 필요할 수 있습니다. 최종 매각 조건 및 세부 사항은 법원 문서를 통해 재확인해야 합니다.

임차인 관련 조건: 임차인은 대항력이 없으며, 매각 시 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 진행됩니다. 이는 매수인에게 유리한 조건이나, 관련 서류의 정확한 해석과 절차 준수가 필수적입니다.

화곡동의 시장 환경: 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 전세사기 문제 및 채무 불이행으로 인한 경매 물건이 다수 존재하는 것으로 알려져 있습니다. 이는 시장 내 공급 과잉 및 가격 변동성에 영향을 줄 수 있습니다.

토지이용 제한: 공항 관련 보호지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 2012년 준공되어 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차인 관련 부담이 인수되지 않는 조건으로 매각되는 점은 큰 장점입니다. HUG의 채권 회수를 위한 강제 경매 절차이며, 감정가는 230,000,000원입니다. 화곡동의 전반적인 시장 상황 및 다수 경매 물건 출현 가능성을 고려할 때, 본건은 비교적 깨끗한 권리 관계로 인해 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

- 임차인 대항력 부존재 및 보증금 반환 청구권 포기 조건으로, 낙찰자는 임차인 관련 금전적 부담을 인수하지 않습니다.

- 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하여 권리관계가 명확하며, 매각 후 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

- 화곡동 지역의 다세대주택 시장은 꾸준한 수요가 존재하며, 잠재적 재개발 가능성도 있습니다.

- 감정가 230,000,000원을 기준으로, 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다. 2026년 5월 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 건물 가격이 16,900만원부터 30,000만원까지 분포하고 있습니다. 본 건의 2012년 건축 연도 및 26.57㎡(약 8.04평) 면적을 고려할 때, 감정가 수준(약 865만원/㎡)은 시장 가격 범위 내에 있으나, 화곡동의 특성상 다수의 경매 물건이 낮은 가격에 낙찰되는 사례도 존재합니다. 그러나 본 건은 권리 관계가 명확하고 임차인 문제가 없어, 안정적인 취득이 가능합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가인 230,000,000원에서 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이를 제안합니다. 보수적인 관점에서 235,000,000원 을 최적 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.