나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12209 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제4층 제404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 "까치산역"등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 4층 404호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12209 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-35 제이투리더스 제4층 제404호 (신주소: 서울특별시 강서구 가로공원로82길 64, 404호)

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 304,000,000원

* 토지면적: 17.11㎡ (약 5.17평)

* 건물면적: 27.20㎡ (약 8.23평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 4층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

본건 건물 북동측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획:

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역에 속합니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음.

* 말소기준권리:

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12209)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: BADOLEEVA

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 보증금 관련하여 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김경오)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 4일

* 확정일자: 2020년 12월 1일

* 배당신고일자: 2024년 12월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권으로, HUG가 채권자이므로 경매 절차 내에서 처리될 것으로 보입니다.

* 인수되는 임차보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의사항:

본 매각은 임차인 김경오 및 주택임차권 승계인이 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 진행됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 학교(화원중학교)와 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 교통망:

지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 가능하여 도심 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 시장 잠재력:

강서구 화곡동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 신축급 도시형생활주택의 가치는 유지될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주거 형태:

도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 16세대가 거주 중입니다.

* 내부 시설:

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설:

학교, 공원, 상업시설 등이 인근에 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

BADOLEEVA 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 실제 인수 부담 여부와 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 명확한 보증금 미상 상태는 잠재적 위험 요소입니다.

* 복잡한 임대차 관계:

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등 관련 특수물건 정보는 경매 절차의 복잡성을 시사하며, 매각 조건에 따른 권리 포기 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용 제한:

공항 관련 보호지구, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 지정 등은 향후 건물 이용 또는 재산권 행사 시 제약이 될 수 있습니다. 특히 외국인 대상 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일 만료)을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 주거 및 교육 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 BADOLEEVA의 존재와 HUG 관련 임차권의 복잡성으로 인해 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다. 매각 조건에 따라 임차보증금 관련 문제가 정리될 수 있으나, 이에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 서울 지역 신축급 주택: 서울의 부동산 시장은 장기적으로 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 제로 보증금 인수: 인수되는 임차보증금이 0원으로 명시되어 있어, 입찰 시 보증금 인수 부담이 적습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 권리 확인 필수)

* 역세권 접근성: 지하철역이 근거리에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세, 그리고 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 304,000,000원

* 비교 대상 매매가: M펠리체(동일 건물/단지 추정), 37.05㎡, 2018년식, 2026년 5월 매매가 300,000,000원.

* 본건은 2020년식으로 비교 대상보다 신축이며, 면적은 27.20㎡입니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 관련된 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 305,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.