나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경706 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 342-33 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일감정 · 평가일 2025.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며 "개웅초등학교" 동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주 거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 4층 건물내 제4층 제402호로서 외벽: 드라이비트 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드 시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경706 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 342-33 제4층 제402호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

감정가: 263,000,000원

토지면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

토지지분: 32.22㎡ (약 9.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

건물지분: 59.57㎡ (약 18.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, "개웅초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 (갑10): 2007-05-25, 조덕남

* 소유권이전 (갑11): 2020-10-20, 한효심 (매매 금200,000,000원)

* 근저당권 (을4): 2020-10-20, 국민은행, 금154,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑12): 2025-09-19, 국민은행, 126,807,996원 (서울남부지방법원 2025타경706)

총 등기부채권액: 154,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음 (개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2012년식, 전용면적 72.48㎡ (약 22평) 다세대주택 (리치그린B, 317-2)이 2026년 3월 5일에 22,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1000만원)

* 1986년식, 전용면적 53.37㎡ (약 16평) 다세대주택 (성화단지, 458-7)이 2026년 3월 5일에 10,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 623만원)

* 2002년식, 전용면적 44.64㎡ (약 13.5평) 다세대주택 (SKYVILLE, 333-8)이 2026년 3월 2일에 17,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 1285만원)

본 건 물건은 전용면적 59.57㎡ (약 18.02평)이며, 건축물대장상 사용승인일이 2002년 4월 29일로 기재되어 있어, 2002년식 SKYVILLE(333-8)과 유사한 건축 연도를 가집니다. SKYVILLE의 평당 가격(약 1285만원)을 적용 시, 본 건의 시장 가치는 약 18.02평 * 1285만원/평 ≈ 23,150만원으로 추산됩니다. 이는 감정가 26,300만원 대비 소폭 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 교육시설: 본건 동측 인근에 개웅초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 확인한 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도지역 제한이 있습니다.

* 기타 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 거래 시 유의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 개웅초등학교 인근에 자리잡고 있어 교육 환경이 좋으며 교통 또한 편리한 편입니다. 2002년식 건물로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다. 등기부상 말소기준권리 이후 권리관계가 정리되는 물건으로 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 투자 가치를 고려하여 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 서남권 역세권 인근의 주거지역에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성도 양호합니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들이 정리되는 깨끗한 권리 상태입니다.

* 명도: 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 건축연도: 2002년식으로, 주변 유사 연식의 건물 시세와 비교하여 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 263,000,000원

주변 시세 분석 결과, 적정 시장 가치는 약 23,150만원으로 추정됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 합리적인 투자 수익률을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% 수준인 23,670만원 을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 변동 추이를 반영하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.