나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12169 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘까치산역(지하철 2, 5호선)’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2020.07.07) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12169 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 350-17 까사지오 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 282,000,000원

토지면적: 18.61㎡ (약 5.63평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상6층 건물 내 제2층 제203호

사용승인일: 2020년 07월 07일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 ‘까치산역’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건은 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 장OO입니다.

말소기준권리는 2023년 6월 2일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

본 경매로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 주택도시보증공사 가압류 (갑3, 말소기준권리)

* 남부천세무서장 압류 (갑4)

* 장OO 강제경매 (갑5, 본 경매 사건)

인수되는 권리 및 부담:

* 주택임차권 (을1, 권리자: 장혜연)

- 보증금: 275,000,000원

- 전입일자: 2020년 08월 31일

- 확정일자: 2020년 07월 22일

- 대항력: 있음

- 비고: 선순위임차권으로, 배당받지 못하는 보증금 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 장혜연

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-31

확정일자: 2020-07-22

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원 (이는 매각으로 소멸되는 채권을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수될 수 있습니다.)

등기부채권 총액: 1,125,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 많습니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업 시설이나 번화가는 아닙니다.

지하철역이 인접하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 상권은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담: 임차인 장혜연의 보증금 275,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나, 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 설정되어 있어 권리분석에 주의가 필요합니다. (다만, 말소기준권리 하부 채권은 소멸 예정입니다.)

토지거래허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매각 시점 및 취득자에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. (본 건 경매 절차와 직접적인 연관성은 추후 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철 역세권에 위치한다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부상 확인되는 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높아, 총 부담액이 상당히 클 수 있습니다. 이러한 부담을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2020년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역과 인접하여 교통 편의성이 높습니다.

소형 주택: 1인 가구, 사회 초년생, 신혼부부 등 실수요자들에게 어필할 수 있는 소형 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보 중 2019년식 다세대주택(더원)이 2026년 7월, 전용면적 19.98㎡ 기준으로 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 본건의 예상 시세는 약 317,500,000원 수준입니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 매수인이 실질적으로 부담하게 될 총 비용은 ‘입찰가 + 인수 보증금’이 됩니다.

예상 시세(약 317,500,000원)에서 인수 보증금(275,000,000원)을 차감하면, 실질적인 가치는 약 42,500,000원 수준으로 추정됩니다.

이러한 상황을 감안하여, 잠재적 위험과 향후 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

(입찰가는 본건의 정확한 시세, 임차인과의 협상 가능성, 낙찰 후 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.