나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103957 [1] 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2026.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역' 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(서원역:신림선)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2020.05.08) 외벽 : 석재 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 시스템창호로 추정됨.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부구조 및 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조바람. ※ 본건 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부이용상황을 확인하지 못하였는 바, 내부구획 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 표기하였으니 경매진행시 재확인바람.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2026. 1. 29. ~ 2027. 1. 28.)임.

공부와의 차이

본 평가는 귀원의 요청에 따라, 본건 부동산이 향후 아파트 입주권(분양자격) 부여 대상이 아닌 '현금청산 대상'임을 전제로 하여 평가하였음. 본 평가액은 상기 전제조건(현금청산)하에서 산출된 금액이므로, 전제조건이 달라질 경우의 가치와는 차이가 발생할 수 있는바 이점 유의 및 관련 사실관계를 반드시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건은 신림5구역 주택정비형 재개발사업구역 내에 소재하는 부동산으로서, 주요 사업 진행 경과는 하기와 같음. ① 2026년 02월 26일 : 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시 ② 2026년 06월 04일 : 사업시행자 지정 고시 ③ 사업시행자 : 대신자산신탁 주식회사 - 2026년 07월 30일을 기준으로 사업시행자인 대신자산신탁 주식회사에게 사실조회한 결과, 본건 소유자인 ‘이도연’은 본 구역 내 총 7개의 구분건물을 소유한 다물권자로 확인되었으며, 현재 분양신청 등의 절차는 진행되지 않았으나 향후 절차진행 시 7개 부동산을 통틀어 1인의 토지등소유자 지위(1개의 의결권 및 1구획의 분양신청 자격)만 인정되는 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 409-234 태경빌 4층401호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103957 (1)이며, 감정가는 355,000,000원입니다.

토지 면적은 18.67㎡ (약 5.65평)이며, 건물 면적은 29.28㎡ (약 8.86평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서원역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 서원역(신림선)이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 1일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑4)입니다.

인수되는 권리

* 을구 순위 7번 주택임차권: 양정현

* 임대차보증금: 295,000,000원

* 전입일자: 2021년 7월 1일

* 확정일자: 2021년 6월 18일

* 대항력: 있음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있어, 보증금 295,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리

* 소유권보존 (갑1, 이도연)

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 이도연)

* 가압류 (갑4, 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑5, 주택도시보증공사)

기타 임차인 현황

* 임차인: 정재정 (정 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2024년 7월 3일

* 확정일자: 2024년 7월 3일

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 배당 절차를 통해 보증금을 회수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 295,000,000원 (양정현 임차인 보증금)

1.3. 상권분석

본건은 신림5구역 주택정비형 재개발사업구역 내에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

향후 재개발 사업의 진행 여부에 따라 상권에 큰 변화가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 신림선 서원역을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 양정현 임차인의 보증금 295,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 재개발 구역 내 물건: 신림5구역 재개발 사업이 진행 중이나, 사업의 불확실성, 사업 지연 가능성, 향후 분양 자격 및 현금 청산 절차 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 본 감정평가는 '현금 청산 대상'임을 전제로 산출되었습니다.

* 소유자는 본 구역 내 총 7개의 구분건물을 소유한 다물권자로 확인되었으며, 향후 1인의 토지등소유자 지위만 인정될 것으로 조사되었습니다.

* 이는 재개발 진행 시 분양권 취득 가능성 및 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지거래 허가 구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매각 후 소유권 이전 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 이용상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 확인하지 못하여, 건축물대장상 현황도를 기준으로 표기되었으므로 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 감정가 산정 전제 조건: 감정가가 현금청산 대상임을 전제로 평가되었으므로, 실제 사업 진행 결과에 따라 가치 변동 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 토지이용계획상 축사육제한구역으로 지정되어 있어, 가축 분뇨 관리와 관련된 환경적 요소를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 신림5구역 재개발 사업 구역 내에 위치하고 있어 재개발 사업의 진행 경과와 소유자의 다물권자 지위가 향후 분양 자격 및 현금 청산에 복합적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 현재 감정평가는 현금청산 대상임을 전제로 하고 있어, 실제 사업 진행 결과에 따라 가치가 변동될 수 있음을 유의해야 합니다. 토지거래 허가 구역 지정 여부도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신림5구역 재개발 사업이 성공적으로 추진될 경우, 장기적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지하철 신림선 서원역 인접으로 교통 편의성이 높습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 다음과 같습니다.

첫째, 대항력 있는 임차인 양정현의 보증금 295,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 실제 총 부담금액은 '입찰가 + 295,000,000원'이 됩니다.

둘째, 본 감정가는 '현금 청산 대상'임을 전제로 평가된 355,000,000원입니다. 이는 향후 분양권을 받을 경우의 가치와는 다를 수 있습니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2026년 7월 6일 29.56㎡ 면적의 다세대주택이 320,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적(29.28㎡)이 이와 유사합니다.

현금 청산 대상임을 전제로 한 감정가 355,000,000원에서 인수해야 할 보증금 295,000,000원을 제외하면, 실질적인 부동산 가치 측면에서는 60,000,000원 수준으로 평가됩니다. 그러나 이는 현실적인 입찰가 산정에 직접적으로 적용하기 어려운 금액입니다.

재개발 사업의 불확실성과 현금 청산 가능성, 그리고 인수되는 보증금의 규모를 고려할 때, 입찰은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 실질적인 낙찰 가능 금액은 인수되는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 시장 상황을 반영하여 결정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 부담금액은 495,000,000원 (입찰가 200,000,000원 + 인수 보증금 295,000,000원)이 됩니다.

최종 입찰가는 반드시 현금 청산 시 예상 금액, 재개발 사업 진행 현황, 소유자의 지위, 그리고 본건의 미래 가치 등을 종합적으로 검토하신 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.