나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경80463 [1] 경기도 남양주시 다산동 4433 남양주 다산 롯데낙천대아파트 805동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2023.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "미금초등학교" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(남양
주 다산 롯데낙천대아파트 805동 14층 1402호)로서, 주위는 아파트단지, 단독 및 공동 주택,
근린생활시설 및 각급학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시
됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건내 805동 14층 1402호로서
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

공부상 아파트입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 및 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이
갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서하향 완경사지내 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(도농지구)
, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구
리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미금초등학교
(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2015-10-01)<도
시 및 주거환경정비법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

본건의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이
불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황은 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성 되었으므로, 실
제 이용상태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 경기도 남양주시 다산동 4433번지에 위치한 남양주 다산 롯데낙천대아파트 805동 14층 1402호입니다.

사건번호는 남양주지원 2023타경80463 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 600,000,000원 (6억원)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 34.61㎡ (약 10.47평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.69평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2005년 10월 31일입니다.

채권자는 흥국생명보험이며, 특이사항으로는 재정비촉진지구에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "미금초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.

토지는 남서하향 완경사지 내 부정형의 평지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내외에는 포장도로가 개설되어 있습니다.

주변에 미금초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

왕숙천이 인접해 있으며, 고속도로 진출입이 용이한 장점이 있습니다.

다만, 단지 주변에 약간의 경사가 있을 수 있습니다.

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 12월 24일 접수된 흥국생명보험 주식회사의 근저당권 (을37)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들(근저당권, 가압류, 임의경매)은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 686,417,805원입니다.

소유권 이전 내역으로는 김미영, 김철승, 김서윤의 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 건은 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

재정비촉진지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 남양주 다산 롯데낙천대아파트에 해당합니다.

아파트 단지는 9개 동, 총 708세대로 구성되어 있으며, 2005년 10월에 사용승인되었습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

세대당 평균 주차 대수는 약 1.05대로, 총 737대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

최고 24층, 최저 4층으로 이루어져 있으며, 본 건은 14층에 위치합니다.

인근 학군으로는 남양주미금초등학교 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정평가서상 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태 및 내부 구조는 외부 관찰 및 도면을 바탕으로 작성되었으므로 상이할 수 있습니다.

본 건은 재정비촉진지구, 지구단위계획구역, 정비구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획상의 제한 및 관리를 받고 있습니다.

이러한 용도지역 및 지구단위계획의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양주시 다산동의 준신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 재정비촉진지구 지정으로 향후 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 확인 불가로 인한 현장 조사의 중요성과, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 관련 내용은 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

- 다산동 핵심 주거 지역 내 위치

- 향후 개발 잠재력이 있는 재정비촉진지구 내 아파트

- 편리한 교통망 및 생활 인프라 접근성

- 708세대 대단지 아파트의 안정적인 관리 및 선호도

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6억원입니다.

최근 실거래가를 분석해 보면, 동일 면적(84.95㎡)의 경우 5층이 6억 3,200만원, 18층이 6억 3,700만원에 거래되었습니다.

중간층인 14층의 위치와 최근 거래가격을 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 높은 수준으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 참고하여 6억 3,000만원에서 6억 4,000만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 접근을 위해 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 설정하는 것이 바람직하며, 본 건의 예상 입찰가는 6억 3,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.