나이스옥션 법원경매 군산 2021타경3135 [1] 전라북도 익산시 신동 799-8 다가구주택 경매
매각기일: 2026-03-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 군산 2021타경3135 [1] 전라북도 익산시 신동 799-8 다가구주택 경매
- 사건번호: 2021타경3135
- 주소: 전북특별자치도 익산시 동서로11길 19
- 용도: 다가구주택
군산지원 경매2계 2021타경3135 | 소재지: 전북특별자치도 익산시 동서로11길 19 | 감정가: 620,562,790원 | 최저가: 17,529,000원 | 용도: 다가구주택
1. 군산지원 2021타경3135 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 군산지원 2021타경3135 (1)
소재지: 전라북도 익산시 신동 799-8
용도: 다가구주택
감정가: 620,562,790원
토지면적: 277.70㎡ (약 84.00평)
건물면적: 474.55㎡ (약 143.46평)
매각대상: 토지/건물 일괄매각
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 이OO
특이사항: 법정지상권, 대항력있는임차인, 선순위임차권
주의사항: 1. 일괄매각 (제시외건물 포함)
2. 본건 일부 지상에 소재하는 이동식컨테이너는 매각에서 제외함
3. 재매각임
감정평가서요약 요향표:
토지감정요항표:
위치 및 주위환경: 전라북도 익산시 신동 소재 "이리북일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 차량 접근 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.
형태 및 이용상태: 장방형의 토지로서, 다가구 주택부지로 이용 중임.
인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 가축사육제한구역.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항: 임대관계 미상.
건물감정평가요항표:
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건. 외벽: 화강석 버너구이 및 드라이비트 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등. 바닥: 장판지 및 타일 깔기 등. 창호: 샷시창호 등.
이용상태: 1-3층: 다가구주택. 옥탑: 계단실 등.
설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: 별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 기호 ㉠-㉢이 소재함.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항: 임대관계 미상.
1.2. 입지조건
본 물건은 전라북도 익산시 신동에 위치하며, 이리북일초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 남측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 역시 보통 수준으로 평가됩니다.
주변 시설로는 이리북일초등학교 외에 남성고등학교, 이리남성여자중학교, 이리남성여자고등학교, 이리공업고등학교, 이리북중학교 등 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 또한, 북부시장, 익산시청, KTX 익산역 등도 비교적 가까운 거리에 있어 생활 및 교통 편의성이 높습니다.
익산시 신동 지역은 대학로와 인접하여 원광대학교 및 병원 등 관련 시설 이용이 용이한 편입니다. 또한, 등나무 어린이공원 등 근린 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.
혐오시설 관련하여, 익산시 내 일부 지역(예: 팔봉동, 부송동)에서 쓰레기 소각장, 매립장, 공설묘지 등 혐오시설 관련 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지(신동 799-8)와 직접적으로 인접하거나 영향을 주는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 확인되지 않았습니다.
1.3. 권리분석
본 건은 '법정지상권, 대항력있는임차인, 선순위임차권' 등의 특이사항을 가지고 있어 권리분석이 매우 중요합니다.
법정지상권: 이는 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있도록 법률상 인정되는 권리입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 토지 낙찰자는 해당 건물의 소유자가 법정지상권이 존속하는 기간 동안 토지를 사용할 수 있도록 해야 하므로 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 본 건의 경우, 이러한 법정지상권 성립 가능성은 면밀한 추가 분석이 필요합니다.
대항력있는임차인: 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이라는 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면, 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. '대항력있는임차인'은 낙찰자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 임차인을 의미하며, 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 수도 있습니다.
선순위임차권: 이는 해당 물건에 설정된 다른 권리보다 먼저 존재하는 임차권을 의미합니다. 선순위 임차인이 배당요구를 했는지, 보증금 전액을 변제받을 수 있는지 등에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 달라질 수 있습니다.
따라서, 본 건의 낙찰자는 이러한 권리 관계를 명확히 파악하여 잠재적 인수 부담을 최소화해야 합니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 소재한 익산시 신동 지역은 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 따라서 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 식당, 편의점 등의 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.
신동 지역은 원광대학교와 인접해 있어 대학가 상권의 특성을 일부 가지고 있을 수 있으며, 이는 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 이리북일초등학교 인근 주거 단지 역시 안정적인 배후 수요를 제공할 것으로 보입니다.
다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 다양한 업종의 상권 형성은 제한적일 수 있습니다. 상권의 활성화 정도는 주변의 인구 변화, 대학가 수요, 지역 경제 상황 등에 영향을 받을 수 있습니다.
1.5. 생활정보
본 물건은 익산시 신동에 위치하여 교육, 교통, 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.
교육 환경으로는 이리북일초등학교가 인접해 있으며, 남성중학교, 남성고등학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.
교통 측면에서는 차량 접근이 용이하며, 남측으로 약 8m 도로에 접해 있습니다. 대중교통 이용 역시 불편함이 없는 수준으로, 간선도로와의 연계성이 좋습니다.
생활 편의 시설로는 인근 근린생활시설과 더불어 북부시장, 익산시청, KTX 익산역 등이 비교적 가까운 거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 원광대학교 병원 등 의료 시설 이용 또한 용이합니다.
주거 환경 측면에서는 조용한 주택가에 위치하며, 등나무 어린이공원과 같은 녹지 공간도 인근에 있어 쾌적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.
1.6. 잠재적 리스크
본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.
재매각 사건: 본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 계약이 해지된 사유가 있을 수 있습니다. 이전 유찰 사유에 대한 확인이 필요합니다.
권리관계 복잡성: '법정지상권', '대항력있는임차인', '선순위임차권' 등 복잡한 권리관계가 존재합니다. 특히 대항력있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있어 이에 대한 정확한 분석과 대비가 필요합니다. 법정지상권의 성립 여부도 주요 검토 대상입니다.
임대관계 미상: 건물 임대 현황에 대한 정보가 '미상'으로, 실제 거주 중인 임차인이 있거나 공실일 가능성이 있습니다. 임대차 현황 및 명도 가능성에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.
제시외 건물 제외: 이동식 컨테이너 등 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 현장 방문 시 이를 정확히 확인해야 합니다.
1.7. 종합 의견
본건은 익산시 신동 지역에 위치한 다가구주택으로, 이리북일초등학교와 주거/근린생활시설이 혼재된 입지에 있습니다. 교통 접근성 및 생활 편의시설 이용이 비교적 양호하며, 주변 교육 시설도 잘 갖추어져 있어 거주 환경이 괜찮은 편입니다.
하지만, 본 건은 재매각 사건이며, 법정지상권, 대항력있는임차인, 선순위임차권 등 복잡한 권리관계를 포함하고 있어 낙찰 시 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 가능성 및 법정지상권의 성립 여부에 대한 면밀한 권리분석이 필수적입니다. 임대 관계가 미상인 점도 명도 관련 리스크를 키울 수 있습니다.
따라서, 본건의 투자 가치는 이러한 권리관계 분석 결과와 현장 조사를 통해 잠재적 인수 부담을 정확히 산정하고, 이를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 것으로 판단됩니다.
1.8. 투자 포인트
안정적인 임대 수요: 다가구주택으로서 지역 내 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다. 특히 대학가 인근이라는 점은 학생 및 직장인 임대 수요에 긍정적인 요인입니다.
교육 환경 우수: 이리북일초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 실수요자(가족 단위)의 관심이 있을 수 있습니다.
상승 잠재력: 익산시 전체적으로 신규 아파트 공급이 늘어나고 집값이 반등하는 추세를 보인 점은 향후 지역 부동산 시장의 긍정적인 전망을 시사합니다. 본 물건의 재매각 이후 최저가가 조정될 경우, 가격 메리트가 생길 수 있습니다.
다만, 투자를 결정하기 전에는 반드시 전문가와 함께 복잡한 권리관계를 면밀히 분석하고, 예상되는 추가 비용(보증금 인수, 법정지상권 관련 비용 등)을 철저히 계산하여 투자 수익률을 재산정해야 합니다.
법원 정보
군산지원 경매2계