나이스옥션 법원경매 군산 2021타경3135 [1] 전라북도 익산시 신동 799-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유민 · 평가일 2021.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 익산시 신동 소재 "이리북일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반
교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다가구 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서,

외벽 : 화강석 버너구이 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등,
바닥 : 장판지 및 타일 깔기 등
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1-3층 : 다가구주택으로 이용중임.
옥탑 : 계단실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도, 사진용지"와 같이 기호 ㉠-㉢이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : --.

물건 비고

1. 일괄매각 (제시외건물 포함)
2. 본건 일부 지상에 소재하는 이동식컨테이너는 매각에서 제외함
3. 재매각임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2021타경3135 (1)

소재지: 전라북도 익산시 신동 799-8 (현 주소: 전라북도 익산시 동서로11길 19 (신동))

용도: 다가구주택

감정가: 620,562,790원

토지면적: 277.70㎡ (약 83.9평)

건물면적: 474.55㎡ (약 143.5평), 제시외 건물 50.50㎡ 포함

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 선순위 임차권 존재, 재매각 물건

주의사항:

1. 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 본건 일부 지상에 소재하는 이동식 컨테이너는 매각에서 제외함

3. 재매각임

건축물 용도: 단독주택 (다가구주택)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 2001년 12월 03일

1.1. 입지조건

* 위치: 전라북도 익산시 신동 799-8번지 (현 주소: 전라북도 익산시 동서로11길 19 (신동))에 소재하며, "이리북일초등학교" 남서측 인근 지역입니다.

* 주위 환경: 주변은 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통 접근성 및 빈도수 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을구 13번 근저당권(김건, 2021.04.08. 50,000,000원)이 말소기준권리로, 본 경매절차에서 말소될 권리에 해당합니다.

* 임차인 현황:

* 본건에는 총 20명의 임차인이 거주 중이며, 모두 '대항력 있음'으로 확인되었습니다.

* 각 임차인의 보증금과 전입/확정일자 등은 다음과 같습니다.

* 권대한: 보증금 50,000,000원 (전입/확정 2019.03.04)

* 김건: 보증금 40,000,000원 (전입 2021.03.31, 확정 2021.04.07)

* 김민우: 보증금 35,000,000원 (전입/확정 2019.03.07)

* 김소영: 보증금 40,000,000원 (전입/확정 2019.02.25)

* 김소현: 보증금 45,000,000원 (전입/확정 2019.02.15)

* 김수인외 1명: 보증금 50,000,000원 (전입 2019.02.26, 확정 2019.02.27)

* 김형수: 보증금 50,000,000원 (전입/확정 2019.02.25)

* 나승욱: 보증금 50,000,000원 (전입/확정 2019.02.25)

* 소민정: 보증금 45,000,000원 (전입/확정 2019.02.20)

* 이대영: 보증금 45,000,000원 (전입/확정 2019.03.12)

* 이수진: 보증금 50,000,000원 (전입/확정 2019.02.25)

* 이형민: 보증금 50,000,000원 (전입/확정 2019.02.22)

* 조한솔: 보증금 45,000,000원 (전입 2019.03.19, 확정 2019.02.15)

* 한국토지주택공사(김민서): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.02.28, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(김태민): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.03.21, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(김화연): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.03.06, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(김효경): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.03.20, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(맹준영): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.03.04, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(이드로): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.04.26, 확정 2019.04.04)

* 한국토지주택공사(이정현): 보증금 60,000,000원 (전입 2019.03.18, 확정 2019.04.04)

* 한진: 보증금 45,000,000원 (전입/확정 2019.02.25)

* 총 임차인 보증금 합계: 950,000,000원

* 인수되는 권리: 물건명세서상, 배당절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 을구 주택임차권(순위번호 13, 15~28)은 말소되지 않고 매수인이 인수합니다. 위 임차인들의 총 보증금 합계가 9억 5천만원에 달하므로, 매수인은 이 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전(김달중→김원중→김선명→박일만 외 1명→민원기→신은애) 및 강제경매(이형민), 압류(익산시) 기록이 있습니다.

* 을구: 근저당(김건), 강제경매(이형민), 압류(익산시) 등이 있으며, 이들은 말소기준권리 이후 권리들로 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 을구 주택임차권 등기들이 '인수'로 표시되어 있어, 이 또한 매수인이 인수해야 할 부담입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 "이리북일초등학교" 인근의 주거지역에 위치하며, 주변에 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 초등학교가 인접하여 교육 관련 시설 및 학원가 등 잠재적인 배후 수요가 있을 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 식당, 편의점 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 학교: 이리북일초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설: 익산시 내 공공 시설로는 서동공원, 금마저수지 등이 있으며, 지역 복지 시설로는 익산시사회복지협의회 산하의 장애인거주시설 등이 있습니다. (혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 낙찰이 되지 않았거나 계약이 해제된 이력이 있습니다. 이는 시장의 관심 부족 또는 예상치 못한 리스크 요인이 작용했을 가능성을 시사합니다.

* 막대한 임차인 보증금 인수 부담: 총 20명의 대항력 있는 임차인이 있으며, 이들의 총 보증금 합계가 약 9억 5천만원에 달합니다. 이 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 모두 인수해야 하므로 실제 취득 비용이 크게 증가합니다.

* 건물 면적 차이: 건축물대장상 연면적(448.29㎡)과 감정평가서상 건물 면적(474.55㎡) 및 제시외 면적(50.50㎡)의 차이가 있습니다. 정확한 면적 및 구조 파악이 필요합니다.

* 잦은 소유권 변동: 토지 등기부상 소유권 이전이 빈번했던 기록이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 이리북일초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 입지 자체는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 총 보증금 합계가 9억 5천만원에 달한다는 점입니다. 이 금액이 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용할 가능성이 매우 높아, 본건의 실질적인 가치를 판단하는 데 결정적인 요소가 됩니다. 재매각 물건이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 초등학교 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 용도: 다가구주택으로서 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 면적: 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 고려해볼 만한 수준입니다. (단, 인수되는 임차인 보증금 고려 시 투자 매력도 감소)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인들의 총 보증금 약 9억 5천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 현재 감정가 6억 2천만원을 훨씬 초과하는 금액입니다. 따라서, 보수적인 관점에서 볼 때, 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 투자 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

현재 제시된 감정가 수준에서는 임차인 보증금 인수 부담이 너무 커서, 입찰을 적극적으로 고려하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 가치를 기준으로 산정해야 하나, 본건의 경우 인수되는 보증금 액수가 감정가보다 훨씬 크므로, 감정가 이하의 보수적인 입찰가를 제시하는 것이 무의미합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 '인수 보증금 총액(약 9.5억원)을 고려하면, 현재 감정가 수준으로는 투자 가치가 낮아 적극적인 입찰가 산정이 어렵다'는 의견을 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.