나이스옥션 법원경매 청주 2020타경3188 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 157-21 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2020타경3188 [1] 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 157-21 오피스텔 경매

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청주지방법원 경매2계 2020타경3188 | 소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 157-21 | 감정가: 6,525,184,000원 | 최저가: 4,567,629,000원 | 용도: 오피스텔

1. 청주지방법원 2020타경3188 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2020타경3188 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리 157-21

용도: 오피스텔

감정가: 6,525,184,000원

토지면적: 1582.00㎡ (약 478.8평)

건물면적: 2758.60㎡ (약 834.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 코OOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 내OOOOOOO

1.2. 입지 조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 내수읍 마산리에 위치하며, 내수초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 양호한 편입니다. 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며, 본건의 북서측으로는 폭 8M 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 다만, 기호(71) 토지의 경우 지적상 맹지로 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(내수초등학교, 내수중학교), 비행안전제6구역(전술) 등의 제한을 받고 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으며, 교육 시설(내수초등학교)과의 인접성은 긍정적인 입지 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 복잡한 권리관계가 얽혀 있어 철저한 분석이 요구됩니다.

소유권 관련하여 집합건축물대장상 소유자는 주식회사 제이씨우드이나, 부동산등기사항전부증명서상 소유자는 코리아신탁 주식회사로 불일치하는 문제가 있습니다. 또한, 집합건축물대장상의 표제부 및 전유부가 부동산등기부와 상이하며, 각 호수의 전유부분 면적 또한 상이한 것으로 확인됩니다. 이는 소유권 이전 및 관리에 있어 혼란을 야기할 수 있는 중대한 사항입니다.

건축물은 2018년 1월 31일 사용승인을 받지 않은 상태로 등기된 후, 2019년 7월 18일 사용승인을 받은 이력이 있으며, 이 과정에서 건축법상 사용승인 관련 서류와 등기부상의 기록이 일치하지 않는 문제가 있습니다.

다수의 유치권 신고가 접수되었습니다. 강학진(1,400만원), 김석재(8,500만원), 한국엘리베이터 주식회사(3,560만원), 송인란(175,857,194원), 이정희(2,785만원), 곽건우(3,700만원) 등의 유치권 신고가 있으나, 이들의 성립 여부는 불분명합니다.

고재경은 3,800만원의 공사대금채권을 근거로 유치권을 신고하였으나, 코리아신탁주식회사(원고)에 건물(206호)을 인도하라는 확정판결(청주지법 2021가합52990)이 존재합니다.

망 김광운(현 선정당사자 김광운)은 989,457,044원의 공사대금채권을 주장하며 다수의 호실에 유치권을 신고하였으나, 일부 호실(101호, 602호)에 대해서는 유치권 존재 확정판결(청주지법 2020가합244)이 있고, 104호는 유치권 존재 화해권고결정(대전고법(청주) 2024나53158)이 있습니다. 나머지 호실에 대해서는 유치권이 부존재한다는 확정판결(청주지법 2020가합244)이 있습니다. 또한, 일부 호실(104호, 101호, 602호)의 경우 공사대금 지급과 동시에 건물을 인도한다는 화해권고결정(대전고법(청주) 2024나52964)이 있어, 해당 호실들에 대한 권리관계는 어느 정도 정리된 것으로 보입니다.

주식회사 디자인건축태림은 1,467,468,187원의 공사대금채권 등으로 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

이면재는 100,000,000원의 채권으로 유치권을 신고하였으나, 코리아신탁주식회사(원고)에 건물(207호)을 인도하라는 확정판결(청주지법 2021가합52990)이 존재합니다.

특히, 목록 71번 지상 타인 소유의 주택 약 96.5㎡는 매각 대상에서 제외되었으며, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 목록 2번 내지 70번 건물의 대지사용권 등이 미정리 상태로, 대지권 성립 여부가 불분명합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설로 주로 이용되고 있으며, 주변 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다. 내수초등학교와 인접해 있어 학생 및 교직원, 학부모를 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다. 오피스텔의 경우 임대 수익을 기대할 수 있으며, 근린생활시설은 지역 주민 및 유동 인구를 대상으로 영업이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상세한 상권 분석을 위해서는 해당 지역의 업종 분포, 경쟁 현황, 배후 수요 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 생활 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 일부 화강석, 패널 마감이며, 내벽은 페인트, 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시로 되어 있습니다. 건물 내 일부 호실은 제2종 근린생활시설, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등으로 이용되고 있습니다. 난방, 위생, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

주택 내 일부 시설물에 하자가 있는 것으로 파악되었습니다. 목록 57번 건물은 천장 일부가 파손되었으며, 목록 48번 건물은 천장 일부 누수 현상이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

첫째, 소유권 관련 불일치 문제입니다. 집합건축물대장과 등기부등본 상 소유자 및 건물 현황이 상이하여 소유권 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

둘째, 복잡하고 다수의 유치권이 신고되어 있으며, 그 성립 여부가 불분명한 경우가 많습니다. 일부 유치권은 확정 판결이나 화해권고 결정을 통해 정리되었으나, 아직 미확인된 부분에 대한 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

셋째, 건물 자체의 물리적 하자(천장 파손, 누수)가 발견되었습니다.

넷째, 목록 71번 지상의 제시외 건물(주택)은 매각 제외되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

다섯째, 건물에 대한 대지사용권 등이 미정리 상태이며, 대지권 성립 여부가 불분명하여 구분소유권과 대지권의 일체성 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

여섯째, 건축물대장과 등기부등본 간의 면적 차이, 사용승인 관련 기록의 불일치 등 공부상의 불일치가 다수 존재합니다.

1.7. 종합 의견

청주지방법원 2020타경3188 (1) 사건의 해당 물건은 우수한 입지 조건과 비교적 넓은 면적을 갖춘 오피스텔 건물입니다. 감정가 또한 상당한 금액으로, 이는 건물의 잠재적 가치를 시사합니다.

그러나, 본건은 소유권 불일치, 다수의 불확실한 유치권, 건축물대장과 등기부등본 간의 내용 불일치, 대지사용권 미정리 등 심각하고 복잡한 권리 및 공부상의 하자를 안고 있습니다. 이러한 문제들은 명도 및 소유권 확보 과정에서 상당한 법적 분쟁과 시간, 비용을 발생시킬 수 있습니다. 또한, 일부 건물 상태의 하자도 확인되었습니다.

따라서 본건은 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 철저한 법적 검토 및 전문가의 자문을 거친 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 만약 복잡한 권리 관계 및 공부상의 하자들이 성공적으로 해결된다면, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

둘째, 내수초등학교 인근의 입지와 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역 특성은 장기적인 임대 수익 또는 향후 가치 상승의 잠재력을 제공할 수 있습니다.

셋째, 감정가가 높은 만큼, 본건의 물리적 실체 및 토지 가치는 상당하다고 볼 수 있습니다.

다만, 이러한 투자 포인트는 앞서 언급된 수많은 리스크가 해결된다는 전제 하에 고려될 수 있습니다. 투자 결정 시에는 이러한 잠재적 이익과 막대한 위험 요소를 면밀히 비교 분석해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매2계