나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8812 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1259 제이드빌 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 “대정여자고등학교” 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 공동주택, 점포상가 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경8812 (1)호 부동산 임의경매 물건에 대한 정보 분석을 기반으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8812 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1259 제이드빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 2억 4,900만원

* 토지면적: 90.50㎡ (약 27.35평)

* 토지 지분: 90.5㎡ (약 27.35평)

* 건물면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 건물 지분: 65.6811㎡ (약 19.87평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

* 건물명: 제이드빌

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호

* 사용승인일: 2018년 03월 20일

* 총 건축면적: 636.42㎡

* 총 대지면적: 724㎡

* 건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 세대 수: 8세대

1.3. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보로 분류됩니다. 이는 경매 절차의 복잡성 및 권리관계 확인에 주의가 필요함을 시사합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 "대정여자고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 공동주택, 점포상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 고도지구 및 역사문화환경보존지역은 향후 건물 신축, 증축 등 개발 행위에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리는 2019년 01월 11일에 접수된 신한은행 근저당권(을3)입니다.

* 본건 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하며, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존 등기일은 2018년 03월 27일이며, 이후 공유자전원지분전부이전(매매) 등기 및 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등기 등이 순차적으로 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 명시된 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권이 해당될 수 있으나, 구체적인 내용은 감정평가서 본문을 확인해야 합니다. (제공된 정보상 개요 없음)

3.4. 총 채권액

* 등기부채권 총액은 234,814,849원 (2억 3,481만 4,849원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역

* 본건이 소재한 지역은 단독주택, 공동주택, 점포상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* "대정여자고등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 노후도 및 특성

* 본건(제이드빌)은 2018년 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다.

* 비교 대상이 된 주변 건물(동신빌라, 대정2차반석타운, 성환아파트)은 1993년~2001년 사이에 건축되어 본건보다 노후도가 높습니다.

4.3. 주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기반)

* 제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 인근 유사 다세대/연립 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 동신빌라: 77.23㎡ (전용면적), 1993년 건축, 2025년 12월 5,000만원에 거래. (㎡당 약 64.7만원)

* 대정2차반석타운: 45.5786㎡ (전용면적), 2001년 건축, 2026년 4월 6,800만원에 거래. (㎡당 약 149.2만원)

* 성환아파트: 59.52㎡ (전용면적), 1993년 건축, 2026년 4월 6,750만원에 거래. (㎡당 약 113.4만원)

* 중대한 시세 괴리 : 제공된 JSON 데이터의 거래 금액(5,000만원~6,800만원)은 본건의 감정가(2억 4,900만원) 및 일반적으로 알려진 제주도 부동산 시세와 현저한 차이를 보입니다. 특히 동신빌라의 거래가는 매우 이례적으로 낮아, 해당 정보의 신뢰도에 의문이 있습니다.

* 대정2차반석타운과 성환아파트의 시세를 기준으로 볼 때, ㎡당 약 110만원~150만원 수준으로 추정해볼 수 있으나, 이는 매우 제한적인 정보에 근거한 것입니다.

5. 생활정보

* 주변에 "대정여자고등학교"가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 내 또는 인근에 점포상가가 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 제주도의 특성상 녹지 및 자연환경 접근성이 좋습니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 정보의 신뢰성 및 시세 불일치 : 제공된 JSON 기반의 주변 시세 데이터가 본건 감정가 및 일반적인 제주도 시세와 큰 괴리를 보입니다. 이는 낙찰 후 재매각 또는 임대 시 예상치 못한 어려움에 직면할 가능성을 높입니다. 반드시 최신 실거래가 및 호가 조사가 필요합니다.

* 경매 절차 복잡성 : 중복사건, 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 잔금 납부, 등기 이전 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현장 확인 불가 : 감정평가서상 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란하여 통상적인 상태를 가정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 필요 여부 및 범위 확인이 중요합니다.

* 토지 이용 제한 : 고도지구, 역사문화환경보존지역 등은 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 비교적 신축인 다세대주택입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없는 상태입니다. 임차인 관련 부담도 없어 권리 분석 측면에서는 무리가 없어 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 제공된 주변 시세 정보가 본건 감정가와 현저한 차이를 보인다는 점입니다. JSON 데이터의 거래 금액이 매우 낮아, 해당 정보만으로는 정확한 시세 판단이 어렵습니다. 이는 본건의 실질 가치를 파악하는 데 큰 장애물이 되며, 투자 결정에 앞서 반드시 면밀한 추가 시세 조사가 필요합니다. 또한, 이해관계인 부재로 인한 내부 상태 미확인도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도라는 지역적 특성을 바탕으로 한 잠재적 가치 상승 기대

* "대정여자고등학교" 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 접근 용이

* 권리상 인수 부담이 없어 안전한 경매 물건 (단, 시세 재확인 필수)

* 신축급 건물로 즉각적인 리모델링 없이 사용 가능성 (내부 상태 확인 후)

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 바탕으로 한 시세 분석 결과, 데이터 간 편차가 크고 본건 감정가와 큰 괴리를 보여 실제 시장 가격을 반영한다고 보기 어렵습니다.

* JSON 데이터 기반의 ㎡당 시세 추정 :

* 동신빌라: 약 64.7만원/㎡

* 대정2차반석타운: 약 149.2만원/㎡

* 성환아파트: 약 113.4만원/㎡

* 본건 건물 전용면적: 65.68㎡ (약 19.87평)

* 만약 대정2차반석타운 및 성환아파트의 시세(㎡당 110만원~150만원)를 적용한다면, 본건의 예상 시세는 약 7,225만원 ~ 9,852만원 범위로 추정될 수 있습니다.

* 그러나 이 추정치는 제공된 JSON 데이터의 신뢰성 부족으로 인해 실제와 상당한 차이가 있을 가능성이 매우 높습니다. 제주도 부동산 시장의 최근 거래 동향, 유사 물건의 현재 호가, 본건의 정확한 내부 상태(하자, 수리 필요성 등)를 반드시 종합적으로 고려하여 재평가해야 합니다.

* 임차인 인수 보증금 : 0원. 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

* 결론 : 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 반드시 현장 방문을 통해 건물 내부 상태를 확인하고, 제주 지역 부동산 전문가 또는 공인중개사를 통해 최신 실거래가 및 유사 물건 호가를 조사하여 시세를 재산정한 후, 감정가 대비 적정 수준을 결정하시기 바랍니다.

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 투자의 최종 결정은 입찰자 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.