나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8821 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1608 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재 "영락리 마을회관" 남서측에 원거리(직선거리 약 1.3km 지점)에 위치하고, 주변은 양어장, 농경지 위주에 일부 단독주택이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로(노을해안로)가 위치하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 평탄한 사다리형 토지로, 현황은 '전'으로 이용 중임. ※ 후첨 '항공사진', '사진용지' 참조

인접 도로상태

본건은 서측으로 현황 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장 농로(지적상 약 2~3m 내외 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-기준시점 현재 임대관계는 확인되지 않음. -지적 및 현황상 농지로 이용 중이며, 매수인은 「농지법」 제8조에 따라 농지취득자격증명 발급이 필요할 수 있음. 해당 사항은 관할 행정기관 확인 요망. -본건 토지의 현황상 경계와 지적도상 경계가 일부 불일치하며, 서측 인접 현황도로와 지적공부상 도로의 위치 및 폭에도 차이가 있는 것으로 조사되었음. 따라서 정확한 경계 확인을 위하여는 지적측량을 실시할 필요가 있음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8821 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 1608

용도: 전

매각대상: 토지매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,157,246,000원

토지면적: 5,098.00㎡ (약 15,421.45평)

토지지분: 5,098㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

제시외면적: 토지, 건물 모두 없음

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 소재 "영락리 마을회관" 남서측 약 1.3km 지점에 위치합니다. 주변은 양어장, 농경지 위주에 일부 단독주택이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 보조간선도로인 노을해안로가 위치하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본건은 서측으로 현황 폭 약 3~4m 내외의 콘크리트 포장 농로에 접하고 있으며, 지적상으로는 약 2~3m 내외의 도로입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시, 1000m 이내 일부 제한 및 전부 제한)

* 경관보전지구 4등급 (2023-01-30)

* 생태계보전지구 5등급 (2023-01-30)

* 지하수자원보전 4등급 (2023-01-30)

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리관계

등기부상으로는 소유권이전(1984-06-01, 지봉기), 근저당권(2021-12-14, 동제주새마을금고, 720,000,000원), 지상권설정(2021-12-14, 동제주새마을금고, 말소), 가압류(2025-09-09, 삼성카드, 22,245,341원), 임의경매(2025-09-17, 동제주새마을금고) 등기가 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리는 동제주새마을금고의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 742,245,341원입니다.

4.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인은 없으며, 인수할 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

4.3. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본건은 농경지와 양어장이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 일부 단독주택이 산재해 있으며, 개발보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

주변은 농경지와 양어장, 단독주택이 혼재된 농촌 지역으로, 마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 농지이므로, 매수인은 「농지법」 제8조에 따라 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 반드시 확인 및 발급 절차가 필요합니다.

7.2. 경계 및 현황 차이

현황상 경계와 지적도상 경계가 일부 불일치하며, 서측 인접 현황도로와 지적공부상 도로의 위치 및 폭에도 차이가 있는 것으로 조사되었습니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요합니다.

7.3. 개발 제한 사항

본건은 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역, 경관·생태계·지하수 보전지구 등 다양한 환경 관련 법규 및 규제의 적용을 받아 향후 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍의 농경지로서, 매각으로 인한 권리 소멸은 확실하나 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 경계 및 도로 현황의 차이, 다양한 개발 제한 사항 등 고려해야 할 점이 많은 물건입니다. 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

9. 투자 포인트

* 제주 지역 농지로서의 가치

* 계획관리지역으로 잠재적 개발 가능성 (다만, 각종 규제 하에 있음)

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없으므로 감정가 1,157,246,000원을 기준으로 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 산정을 위해서는 전문가의 시장 분석 및 현장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.