나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8799 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3030-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '제주관광대학교' 서측 근거리에 위치하고, 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 근교 농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '단독주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건은 지적도상 서측으로 폭 약 5~6M 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지 역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급<제주 특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 2) 목조 초가지붕(현황 스레트지붕) 단층 건으로서,(허가일자: 1950.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시창 등. ■ 일련번호 3) 브럭조 스레이트지붕 단층 건으로서,(사용승인일자: 1990.02.07) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2),3) 공히 '단독주택' 등으로 이용중임.

설비내역

대상물건 공히 기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

대상물건에는 제시외건물 ㉠) ~ ㉦)이 소재함.

공부와의 차이

■ 일련번호 2) 대상물건의 공부상 면적은 19.83㎡이나 현황 53.8㎡이며, 공부상 지붕은 '초가지붕'이나 현황 '스레트지붕'임. ■ 일련번호 3) 대상물건의 공부상 용도는 '창고시설'이나, 현황 '주택'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-5, 3-1) 포함.
돌담 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 제주지방법원 2025타경8799 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3030-1

용도: 단독주택

감정가: 518,154,000원

토지면적: 589.00㎡ (약 178.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.83㎡ (총괄)

건물지분: 85.83㎡

건물 제시외면적: 74.60㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 대항력 있는 임차인 1인, 제시외 건물 및 돌담 포함 평가.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1 내지 2-5, 3-1) 포함. 돌담 포함 평가.

토지 공부상 현황: 지목 '대', 현황 일부 '경작지' 이용 중.

건물 현황:

- 건물(일련번호 2): 공부상 19.83㎡, 현황 53.8㎡, 공부상 초가 지붕, 현황 스레트 지붕.

- 건물(일련번호 3): 브럭조 스레트 지붕 단층, 1990년 2월 7일 사용승인. 공부상 용도 '창고시설', 현황 '주택' 이용 중.

- 건물(2)와 (3) 외 제시외 건물 다수 소재.

1.1. 입지조건

주변환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '제주관광대학교' 서측 근거리에 위치. 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 근교 농촌지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

토지 형태 및 이용상태: 인접 도로 및 필지와 비교하여 대체로 등고·평탄한 부정형 토지이며, 현재 '단독주택' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 지적도상 서측으로 폭 약 5~6M 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을5 근저당권 (중소기업은행, 2023.10.12 접수, 180,000,000원)

등기부채권 총액: 240,000,000원 (중소기업은행 180,000,000원 + 삼화석유주식회사 60,000,000원)

소유권 변동:

* 1981-08-29: 신인평 소유권이전

* 2023-08-17: 김재순 협의분할에 의한 상속

임차인 현황:

* 신정순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-06-02. 대항력 없음.

* 이기영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-05. 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상인 경우와 같이 주의가 필요함.)

인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 이기영의 실제 권리관계는 추가 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

주변 지역: 주로 단독주택 및 농경지가 혼재된 근교 농촌 지역임. 특정 상업지구 형성보다는 지역 거주민을 위한 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됨.

주변 부동산 시세:

* 그랜드빌(2017년식 연립): 2026년 6월 8일 195,000,000원 (전용면적 73.15㎡)

* 광령캐슬(2018년식 다세대): 2026년 3월 6일 245,000,000원 (전용면적 67.55㎡)

* 제일빌리지(2002년식 연립): 2026년 3월 4일 135,000,000원 (전용면적 49.46㎡)

종합: 본 물건은 단독주택으로, 제시된 연립/다세대 매매 정보와는 직접적인 비교가 어려움. 그러나 해당 지역 내 주거용 부동산 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음. 본 건의 감정가(518,154,000원)는 주변 빌라/연립 최고가(245,000,000원)보다 현저히 높아, 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 가치가 반영된 것으로 보임.

1.4. 생활정보

교통: 인근 노선버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호함.

교육: '제주관광대학교'가 인근에 위치해 있음. 주변 초, 중, 고등학교 등 기타 교육 시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

편의시설: 근교 농촌지대이므로, 지역 상권 내 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임. 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있음.

주변 환경: 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있음. 제공된 정보상 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 잠재적 혐오시설 유무는 현장 방문 및 관련 자료 조사를 통해 반드시 확인할 필요가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 이기영 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

공부상 현황 불일치:

* 건물(2): 공부상 면적(19.83㎡) 대비 현황 면적(53.8㎡)이 더 크며, 지붕 재질 또한 상이함.

* 건물(3): 공부상 용도는 '창고시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중임.

* 이러한 불일치는 추후 이행강제금 부과, 건축물대장 시정 등 행정 절차에서 문제가 될 수 있음.

토지 공부상 현황 불일치: 지목은 '대'이나 현황 일부가 '경작지'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 활용 계획 시 고려가 필요함.

인접 토지 침범 가능성: 물건명세서에 따르면, 인접 토지(광령리 3031-1) 건물이 본건 지상을 침범했을 가능성이 제기되었으며, 정확한 확인을 위해 지적 측량이 요구됨. 이는 경계 분쟁이나 토지 이용 제한으로 이어질 수 있는 중대한 사항임.

제시외 건물: 일부 제시외 건물(견사)은 매각에서 제외되므로, 일괄매각 포함 물건과의 혼동에 유의해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 관광객 및 거주자들에게 인기 있는 애월읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(589㎡)과 양호한 자연 환경이 장점입니다. '제주관광대학교'와 가까운 입지 또한 긍정적인 요인입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인(이기영)의 존재, 건물 및 토지의 공부상 현황 불일치, 그리고 인접 토지와의 경계 침범 가능성 등 권리 관계 및 물건 현황에 대한 철저한 확인이 필요한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

감정가는 518,154,000원으로 높게 책정되었으며, 이는 넓은 토지 가치와 단독주택의 특성을 반영한 것으로 보입니다. 다만, 주변의 빌라/연립 시세와 직접 비교하기는 어렵고, 실제 가치는 개별적인 부동산 가치 평가와 향후 활용 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

낙찰 후 명도, 행정 처리, 그리고 잠재적 분쟁 해결에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

입지적 매력: 제주 애월읍은 꾸준한 관광 수요와 함께 귀농·귀촌 수요가 높은 지역으로, 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

넓은 토지 활용성: 589㎡에 달하는 넓은 토지는 신축, 증축, 분할 등 다양한 개발 및 활용이 가능합니다.

단독주택 희소성: 아파트 및 공동주택이 많은 시장에서 희소성 있는 단독주택은 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

부합물 가치: 제시외 건물 및 돌담 등은 부동산의 총체적인 가치를 높이는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 518,154,000원

주변 유사 부동산 시세 (빌라/연립, 전용면적 기준):

* 약 260만원/㎡ ~ 360만원/㎡ (2026년 기준)

단독주택으로서 본 물건의 토지 가치는 주변 빌라/연립 시세와 직접 비교하기 어렵습니다. 제주 애월읍 지역의 계획관리지역 토지 시세, 용도 지역의 잠재적 개발 가치 등을 고려해야 합니다.

건물은 노후되었고 공부와 현황이 다르므로, 리모델링 또는 재건축 비용을 고려한 가치 평가가 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인(이기영)의 명도 관련 비용 및 시간, 인접 토지 침범 가능성 해결을 위한 지적 측량 및 분쟁 대응 비용 등을 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

보수적인 시각에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 80% 수준: 약 414,500,000원

* 90% 수준: 약 466,300,000원

따라서, 위 사항들을 종합적으로 고려하여 4.2억 원 ~ 4.7억 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 현재 제공된 정보를 기반으로 한 예상이며, 현장 답사, 권리관계에 대한 심층 분석, 주변 시세 재확인 등 추가적인 정보 수집 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.