나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8789 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 438 혜성무지개타운 제104동 제3층 제305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.10.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주제일중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제3층 제305호로서, 외벽 : 몰탈위페인트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판, 타일 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 평지이며 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건의 내부사진은 점유인의 동의를 받지 못하여 감정평가서에 첨부하지 못하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 3) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8789 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 438 혜성무지개타운 제104동 제3층 제305호

용도: 연립주택

감정가: 234,000,000원

토지면적: 54.05㎡ (약 16.35평)

건물면적: 49.53㎡ (약 14.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주제일중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

등기부등본 상 확인된 주요 권리로는 강창호, 홍유나 소유권 이전(증여)이 있으며, 근저당권은 홍근보(말소기준권리) 및 주식회사온은자산관리대부 설정 후 말소되었습니다. 채권 총액은 175,000,000원입니다.

말소기준권리 및 소멸되는 권리:

을5 근저당권(접수일자: 2022-04-05)이 말소기준권리로, 본 경매 절차로 인해 위 권리 이후의 모든 권리(을6 근저당권, 갑19 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이나 현황은 확인되지 않았습니다. 특이사항에 명시된 바와 같이, 임차인 관련하여 인수 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례:

동일 단지인 '혜성무지개타운'에서 2026년 3월 6일, 전용면적 49.53㎡(약 14.98평)의 연립주택이 185,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 면적, 건물 연식, 위치가 가장 유사한 사례로, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 기준이 됩니다.

인근의 '진성빌라'(전용 69.54㎡, 1994년식)는 2026년 3월 4일 134,000,000원에, '삼미빌라'(전용 60.99㎡, 1996년식)는 2026년 3월 9일 90,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석:

동일 단지 내 유사 면적 거래 사례(185,000,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가(234,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 최근 매매 동향을 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 이용 상태:

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제305호이며, 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 바닥은 장판, 타일 등입니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설:

제주제일중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 교통 여건 또한 버스 정류장 이용이 편리하여 도보 및 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

점유자 미협조:

감정평가서 상, 점유인의 동의를 얻지 못하여 내부 사진을 첨부하지 못했다는 점은 물건의 내부 상태 및 실제 이용 현황을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 경매 진행 시 점유자와의 원만한 소통 및 협조가 중요하며, 명도 과정에서의 변수가 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상:

임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자가 임차인인지 여부 및 명도 가능성 등을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로 규제 및 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 이도이동에 위치한 연립주택으로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매 사례가 존재하여 시세 파악이 비교적 용이합니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 점유자 미협조로 인한 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

동일 단지 내 직접 거래 사례를 통한 비교 분석 용이:

가장 유사한 매매 사례가 동일 단지 내에서 확인되어, 본건의 적정 가치 산정에 유리합니다.

양호한 입지 조건:

제주시 도심권 내에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 주거 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 234,000,000원이나, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매가는 185,000,000원으로 확인되었습니다. 또한, 권리분석 결과 인수되는 보증금은 없으며, 채무 총액 또한 감정가 및 시세 대비 높지 않은 수준입니다.

점유자 미협조 및 임대 관계 미상 등 리스크를 고려하고, 최근 매매 사례 가격을 중심으로 보수적으로 접근할 경우, 180,000,000원에서 200,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 190,000,000원 수준에서 경쟁 상황을 보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.