나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8797 [1] 제주특별자치도 제주시 화북이동 5466-2 황사평갤럭시타운 제106동 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 "황사평마을회관" 북서측 인근에 위치하며 일 대는 시가지 주변 기존 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 및 농경지 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지상4층 내 4층 402호로서, <사용승인일 : 2013.12.02.> 외벽 : 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템어어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 세장형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택 및 연립주택) 부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①, ③ - 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>, 토지 거래계약에 관한 허가구역 ② - 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 토지 거래계약에 관한 허가구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 상부에 다락이 소재하는 복층 구조이고 옥상의 일부를 테라스로 이용하고 있음. - 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 제주지방법원 2025타경8797 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 화북이동 5466-2 황사평갤럭시타운 제106동 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지 면적: 81.95㎡ (약 24.79평)

건물 면적: 56.25㎡ (약 16.99평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 12월 2일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 "황사평마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대상지 일대는 시가지 주변 기존 주택지대를 형성하고 있으며, 단독주택, 공동주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 사정을 갖추고 있습니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 제주축산업협동조합의 근저당권 (2017.02.23. 접수, 180,000,000원)

* 기타 권리 현황 (모두 말소 예정):

* 한국캐피탈(주) 근저당

* 국민건강보험공단 압류

* 제주축산업협동조합 가압류

* 우리금융캐피탈 가압류

* 제주신용보증재단 가압류

* 근로복지공단 가압류

* 제주세무서장 압류

* 광산세무서장 압류

* 임의경매 개시 결정: 제주축산업협동조합 (2025.09.16. 접수, 157,569,659원)

* 등기부채권 총액: 약 376,857,319원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 동일한 '황사평갤럭시타운' 단지 내 유사 물건(56.251㎡)이 2026년 6월 8일 215,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 인근에 2024년 준공된 신축 다세대주택 ('더트루엘제주', 65.448㎡)은 2026년 3월 12일 430,000,000원에 거래되었습니다.

* 또한, 인근 신축 연립주택 ('트라움제주', 84.9683㎡)은 2026년 3월 23일 455,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 종합:

* 본 건은 2013년 준공된 다세대주택으로, 동일 단지 내 최근 거래가 215,000,000원은 본 건의 감정가 244,000,000원보다 낮습니다. 이는 감정 시점과 실제 거래 시점의 시장 상황, 또는 물건 컨디션 차이를 반영한 것으로 보입니다.

* 인근 신축 건물들의 높은 가격대는 본 건과의 직접적인 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 가치 수준을 가늠하는 데 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 내부 구조: 상부에 다락이 소재하는 복층 구조이며, 옥상의 일부를 테라스로 활용하고 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 천장형 시스템 에어컨, 가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 기타: 하이샷시 창호가 사용되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 명도 리스크: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원이라 하더라도 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 관련 규제: 대상 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 하수처리구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 건축계획심의대상구역에 해당하여 향후 건축 관련 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동 담보: 해당 물건이 공동 담보로 제공되었다는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사할 수 있으나, 권리 분석상 매각으로 소멸되는 권리로서 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 접근성이 양호한 화북동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 동일 단지 내에서 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악이 용이합니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 주의가 필요한 부분이며, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 최근 거래 사례를 통한 시세 확인 용이.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 인한 인수 부담 없음.

* 제주 시내 접근성 및 지역 생활 편의 시설 이용 편리.

* 복층 구조와 옥상 테라스 등 특화된 내부 공간 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원입니다.

동일 단지 내 최근 실거래가는 215,000,000원입니다.

이를 바탕으로, 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 임차인 미확인으로 인한 명도 리스크, 물건의 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 190,000,000원에서 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 특히, 명도 관련 예상 비용 및 소요 시간, 협상 가능성 등을 충분히 검토해야 합니다.

* 주변 혐오시설 검색 결과:

제주특별자치도 제주시 화북이동 5466-2번지 주변 혐오시설 관련 검색 결과, 즉각적으로 심각한 수준의 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 해당 주택과 매우 인접하여 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 지역 개발 현황이나 공업 지역과의 상대적 거리 등은 현장 방문 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.