나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8843 [1] 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827 오라더프라미스 109동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 오라일동 소재 "제주종합경기장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고, 본건으로의 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 경사기와지붕 지상4층 건물 내 1층 102호로서,(사용승인일: 2023.01.18)
외벽: 스타코플렉스 및 치장타일 마감 등,
창호: 샷시창 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(단지형다세대주택)임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉), <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 현장조사시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 제주지방법원 2025타경8843 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 오라일동 3827번지에 위치한 오라더프라미스 109동 1층 102호입니다.

건물의 용도는 다세대주택이며, 2023년 1월 18일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.2. 물건 현황

* 토지 면적: 86.64㎡ (약 26.21평)

* 토지 지분: 86.6431㎡

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 68.58㎡ (약 20.75평)

* 건물 지분: 68.58㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 경사기와 지붕 4층 건물 내 1층 102호

* 외벽: 스타코플렉스 및 치장타일 마감

* 창호: 샷시창 마감

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 450,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 오라일동에 소재하며, '제주종합경기장'의 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 본건으로의 차량 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건은 동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 2024년 3월 29일: 소유권이전(신탁등기말소) - 권리자: 여경준

* 2024년 3월 29일: 근저당권 - 권리자: 신한은행, 채권액: 311,300,000원 (말소기준권리)

* 2025년 9월 22일: 강제경매 - 권리자: 정영화, 채권액: 17,662,466원 (사건번호: 2025타경8843)

등기부채권 총액은 311,300,000원입니다. 말소기준권리인 신한은행 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 현재 파악되지 않았으며(미상), 현장 조사 시 이해관계인의 폐문 및 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다.

정확한 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물/단지 정보

본건이 속한 '오라 더 프라미스' 단지는 2023년에 준공된 최신 건물로, 총 4층 규모에 83세대가 거주하는 것으로 파악됩니다.

인근에는 '휴안빌라'(2011년식), '헤르지아빌'(2013년식) 등 다른 공동주택 단지들도 존재합니다.

4.2. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 휴안빌라 (2011년식, 79.63㎡): 2025년 12월 31일, 200,000,000원에 거래됨. (평당 약 8,302,199원)

* 헤르지아빌 (2013년식, 84.98㎡): 2026년 2월 24일, 305,000,000원에 거래됨. (평당 약 11,863,088원)

* 오라더프라미스 (2023년식, 68.58㎡, 4층): 2026년 6월 10일, 500,000,000원에 거래됨. (평당 약 24,096,385원)

본건과 동일한 '오라더프라미스' 단지 내 68.58㎡ 면적의 4층 물건이 2026년 6월 10일에 500,000,000원에 거래된 점은 주목할 만합니다. 이는 본건의 감정가 450,000,000원보다 높은 시세임을 시사합니다. 다만, 본건은 1층으로, 4층 거래가와는 층별 선호도 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 2023년에 준공된 신축 건물로, 최신 건축 기준에 따른 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 기본 위생 및 급배수 설비

* 난방 설비

* 소방 설비

* 승강기 설비

5.2. 건축물 정보

* 건축물 용도: 다세대주택 (단지형 다세대주택)

* 준공 연도: 2023년 1월 18일

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 조사 시 내부 확인이 어려웠으므로, 실제 물건의 이용 상황, 관리 상태, 수리 여부 등에 대한 재확인이 필수적입니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구, 제한 사항에 해당됩니다.

* 자연녹지지역, 자연취락지구

* 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(공항시설법)

* 공장설립제한지역(수도법)

* 건축계획심의대상구역

* 지하수자원특별관리구역

* 하수처리구역

이러한 제한사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 매수 희망자는 반드시 현장을 직접 답사하여 주위 환경을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년에 준공된 신축 다세대주택으로, 제주 제주시의 비교적 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권이 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 권리관계가 비교적 깨끗한 편입니다.

동일 단지 내 유사 면적의 물건이 최근 높은 가격에 거래된 점은 긍정적인 시세 흐름을 보여줍니다.

다만, 내부 확인이 곤란하다는 점은 잠재적인 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악해야 합니다. 토지 이용 제한 사항도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물 (2023년식)로 즉시 거주 및 임대가 용이합니다.

* 제주 제주시 내 주요 시설(제주종합경기장 인근)에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 토지, 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확합니다.

* 동일 건물 내 최근 매매 사례를 볼 때, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 1층으로 접근성이 좋으며, 계단 이용 불편이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 450,000,000원입니다.

유사 면적(68.58㎡)의 오라더프라미스 4층 물건이 2026년 6월 10일에 500,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(1층)의 가치는 4층 거래가보다 낮게 평가될 수 있습니다.

감정가가 최근 실거래가보다 10% 가량 낮게 책정된 점과 1층이라는 점을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가를 상회하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 460,000,000원 ~ 490,000,000원 범위로 예상되며, 우선적으로 470,000,000원을 기준으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.