나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8788 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 1028-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 일도초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(30M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

후첨 건물감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 건물감정평가요항표 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1: 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 페인팅 등 마감, 창호: 알루미늄 창호 등임. 일련번호 2-2: 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 치장타일, 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 알루미늄 창호 등임.

이용상태

일련번호 2-1: 주택으로 이용중임. 일련번호 2-2: 근린생활시설(대중음식점)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 바닥난방설비(일련번호 2-1) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외 건물 ㄱ~ㅇ이 소재하는바, 구조·용도·사용자재·시공정도 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거하였으니, 경매 진행시 제시외 건물에 대한 소유관계 및 일괄 경매 여부를 확인하시기 바람.

공부와의 차이

1) 일련번호 2 건물은 귀 의뢰목록상 두 동의 건물로 기재되어 있는바, '목조 스레트지붕 단층주택 39.66㎡'를 일련번호 2-1로, '부속건물 목조 스레트지붕 단층주택 23.14㎡'를 일련번호 2-2로 구분하여 평가하였음. 2) 일련번호 2-2 건물은 귀 의뢰목록 및 등기사항전부증명서상 용도가 '주택'이나, 일반건축물대장상 1993.5.21.자로 '대중음식점'으로 용도변경 되었으며, 등기사항전부증명서상 미정리 상태이고 현황 음식점으로 이용중임. 3) 일련번호 2 건물의 일반건축물대장상 위반건축물이 등재(무단증축(2000년 이전): 1층/벽돌구조/제2종근린생활시설(일반음식점)/11.04㎡, 1층/벽돌구조/창고시설(일반창고)/21.48㎡, 1층/벽돌구조/단독주택/29.06㎡)되어 있는 상태인바, 경매 진행시 참고하시기 바람. 4) 일련번호 2-1,2-2 건물은 일반건축물대장상 사용승인일이 기재되어 있지 않아 잔존연수를 특정할 수 없는바, 허가일(1963.4.8.)을 참작하여 현상, 관리상태, 장래 이용 가능연수 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 없는 것으로 소유자로부터 구두조사 되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8788 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 1028-19

* 용도: 단독주택 (주택 및 근린생활시설(대중음식점) 혼합)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 250.90㎡ (약 75.91평)

* 건물 면적 (건물감정평가요항표 상): 62.80㎡ (약 18.99평)

* 일련번호 2-1 (주택): 39.66㎡ (약 12.00평)

* 일련번호 2-2 (근린생활시설): 23.14㎡ (약 7.00평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 83.37㎡ (약 25.21평) - 건축물대장 상 위반건축물 존재 (무단증축)

1.3. 감정가

* 총 감정가: 438,964,350원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 제주특별자치도 제주시 일도일동 소재 일도초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

* 인접 토지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 제한사항

* 본 건은 제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

* 고도지구(30M 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 특히, 제주도의 고도지구 규제가 최근 완화되는 추세(2026년 이후 적용 기대)이나, 본 건의 경우 기존 규제(30M 이하)를 확인해야 합니다.

* 제주공항과의 거리는 명시되지 않았으나, '장애물제한표면구역'에 포함되어 있어 항공기 안전 운항을 위한 건축 높이 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

* 소유권 이전 (1987.06.10, 이화옥)

* 근저당권: 노형새마을금고 (2017.07.21, 130,000,000원), 노형새마을금고 (2018.03.20, 39,000,000원)

* 근저당권: 주식회사온은자산관리대부 (2023.12.14, 75,000,000원)

* 근저당권: 박상미 (2024.03.12, 22,500,000원)

* 근저당권: 박상미 (2024.08.13, 18,000,000원)

* 가압류: 제주신용보증재단 (2025.01.02, 45,098,587원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025.06.17, 12,552,316원)

* 임의경매개시결정: 주식회사온은자산관리대부 (2025.09.16, 50,000,000원) - 본건 사건 (2025타경8788)

* 임의경매개시결정: 노형새마을금고 (2025.11.13, 2025타경1898)

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 노형새마을금고의 근저당권 (을13)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 권리(갑구)를 제외한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 보이지 않습니다. (물건명세서에 '지상권개요'가 언급되어 있으나, 등기부상으로는 확인되지 않습니다.)

3.4. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 342,150,903원

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 소유자로부터 임대관계는 없는 것으로 구두 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

* 본 건물은 주택(일련번호 2-1)과 근린생활시설(대중음식점, 일련번호 2-2)로 이용 중입니다.

* 건축물대장 상 특이사항으로 '대중음식점, 주택'으로 기재되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

* 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 지역 내 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 인근에 일도초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

* 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 무단증축

* 건물(일련번호 2)의 일반건축물대장상 위반건축물이 등재되어 있습니다. (무단증축: 2000년 이전, 1층/벽돌구조/제2종근린생활시설(일반음식점)/11.04㎡, 1층/벽돌구조/창고시설(일반창고)/21.48㎡, 1층/벽돌구조/단독주택/29.06㎡)

* 이는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있으며, 매입자가 승계해야 하는 부분이므로 주의가 필요합니다.

* 또한, 제시외 건물(83.37㎡)의 평가와 일괄 경매 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 건물 노후 및 구조

* 건물은 1963년 4월 8일 허가일을 기준으로 평가되었으며, 사용승인일 기재가 없어 잔존연수 특정에 어려움이 있습니다. 이는 건물의 노후화 및 유지보수 비용 증가 가능성을 시사합니다.

6.3. 중복사건 및 기타 특이사항

* 본 물건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련하여 혼선이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물이 함께 매각됩니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한

* 고도지구(30M 이하), 장애물제한표면구역 등의 제한사항이 있어 향후 건축 및 개발 시 용도 변경 또는 증축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 일도이동에 위치한 단독주택으로, 일도초등학교 인근에 자리하여 교육환경이 양호하고 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 넓은 토지면적(250.90㎡)은 개발 잠재력을 보유하고 있으며, 현재 주택과 근린생활시설(대중음식점)로 이용 중입니다.

그러나 건물에 대한 위반건축물 등재 및 무단증축 사실, 더불어 명확히 파악되지 않은 제시외 건물 존재는 상당한 리스크 요인입니다. 이는 행정 처분 및 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 또한, 고도지구 및 장애물제한표면구역 등 관련 법규에 따른 건축 제한 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 토지 자체의 가치와 일도이동이라는 지역적 입지를 고려할 때, 잠재력 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 투자 전 반드시 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 모든 위험 요소를 명확히 파악하고, 예상되는 추가 비용을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대지 면적 250.90㎡ (약 75.91평)의 넓은 토지 확보

* 제주 제2공항과의 인접성은 명확하지 않으나, '장애물제한표면구역' 지정 가능성은 항공 관련 개발 제한 검토 필요

* 일도초등학교 인근으로 우수한 교육 환경

* 향후 고도지구 규제 완화 시 개발 가능성 증대 (단, 현재 규제 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 438,964,350원입니다. 제시된 JSON 정보의 거래 사례는 연립, 다세대, 빌라로 본건 단독주택과는 물건의 성격이 다르므로 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

하지만, 넓은 토지 면적과 제주시 일도이동이라는 입지를 고려할 때, 토지 가치가 상당 부분을 차지할 것으로 예상됩니다.

다만, 위반건축물, 무단증축, 제시외 건물 존재, 노후 건물 상태 등의 명확한 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 약 75~85% 수준을 입찰가 산정의 기준으로 고려하는 것이 합리적입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려 시, 예상 입찰가는 약 329,223,263원 ~ 373,129,698원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

입찰 예정자는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 실질적인 상태를 파악하고, 관련 법규 및 추가 발생 가능한 비용(원상복구, 이행강제금 등)을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.