나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8747 [1] 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2822-5 한국콘도 4층 553호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동 소재 '중문관광단지' 내에 위치하며, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 내 제4층 제553호로서, (사용승인일자 : 1982.10.26) 외벽 : 외벽 타일 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 바닥 : 장판지 등, 창호 : 샷시 상호 등임.

이용상태

콘도미니엄(일시적으로 린넨실로 이용중)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 일단의 부정형 토지로서, 숙박시설(콘도미니엄) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

색달동 2822-4 : 자연녹지지역, 유원지(2023-01-18), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지(2023-01-18)<관광 진흥법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경 보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리 구역(2024-10-16)<하수도법>임. 색달동 2822-5 : 자연녹지지역, 유원지(2023-01-18), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광단지(2023-01-18) <관광진흥법>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화 환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수 처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8747 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 2822-5 한국콘도 4층 553호

용도: 숙박시설 (콘도미니엄)

건물 사용승인일자: 1982년 10월 26일

토지면적: 233.18㎡ (약 70.57평)

토지지분: 11.490615343365011㎡ (약 3.47평)

건물면적: 45.73㎡ (약 13.83평)

건물지분: 4.5729999999999995㎡ (약 1.38평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 내 제4층 제553호

1.3. 감정평가 요약

감정가: 7,000,000원

구분건물감정평가요항표 요약:

- 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 색달동 '중문관광단지' 내 위치, 주위는 숙박시설, 근린생활시설 등 혼재

- 교통상황: 차량 접근 가능, 인근 대중교통노선 소재하여 교통사정 무난

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상4층 내 제4층 제553호 (사용승인 1982.10.26)

- 이용상태: 콘도미니엄 (일시적으로 린넨실로 이용 중)

- 설비내역: 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 일단의 부정형 토지, 숙박시설(콘도미니엄) 건부지로 이용 중

- 인접 도로상태등: 서측으로 노폭 약 12미터 아스콘 포장도로 접함

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 유원지, 가축사육제한구역, 관광단지, 역사문화환경보존지역 등 (자세한 내용은 제공된 정보 참조)

- 공부와의 차이: 없음

- 기타참고사항: 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 색달동에 위치한 중문관광단지 내 한국콘도(현 켄싱턴리조트 제주중문)에 속해 있습니다. 중문관광단지는 제주의 대표적인 관광휴양지로, 이국적인 자연환경과 다양한 관광시설, 숙박시설이 밀집해 있습니다. 주변으로 롯데호텔, 신라호텔, 여미지식물원 등 유명 관광명소가 인접해 있어 관광객 접근성이 높습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 주변에 대중교통 노선이 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 제주국제공항까지 차량으로 약 45분 거리에 위치해 있어 관광객들의 이동 편의성이 높습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 유원지, 관광단지, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있습니다. 이는 지역의 자연환경 보전과 관광 활성화를 위한 규제가 적용되고 있음을 시사합니다. 부동산투자이민제 적용 지역으로 지정되었던 이력이 있으나, 관련 규정은 변경 및 해제된 지역도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상

본 건은 토지 및 건물의 지분 매각입니다. 전체 부동산의 일부 지분만이 경매 대상이므로, 매수자는 다른 공유자와 함께 부동산을 소유하게 됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 제주지방법원 2025타경8747 (1) 강제경매개시결정(갑36, 신용보증기금)입니다. 이보다 선순위 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑12, 김은숙지분, 권리자: 차경자)

* 저당권설정 (을1, 갑구6번 김은숙지분, 권리자: 김은숙, 권리금액: 15,000,000원)

* 압류 (갑13, 갑14, 갑20, 성남세무서, 경기도, 인천남동구)

특히 15,000,000원의 근저당권이 인수되므로, 매수인은 이를 부담해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에는 다수의 소유권 이전, 가등기, 압류, 저당권 설정 등기 내역이 확인됩니다. 가장 최근 기록으로는 신용보증기금의 강제경매개시결정이 있으며, 총 등기부채권액은 53,576,049원입니다.

4. 상권분석

4.1. 관광단지 내 위치

본 물건은 제주를 대표하는 중문관광단지 내에 위치하고 있습니다. 이 지역은 연중 관광객의 발길이 끊이지 않는 곳으로, 숙박시설, 상업시설, 레저시설 등이 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 주변 상업시설

중문관광단지 내에는 다양한 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페, 기념품 판매점, 편의시설 등이 밀집해 있습니다. 또한, 인근 대형 호텔 및 리조트와 연계된 상업시설도 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 속한 켄싱턴리조트 제주중문(한국콘도) 내에는 수영장, 식당, 편의점, 커피숍, 실내외 산책로 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 중문관광단지 내에 위치하여 여미지식물원, 테디베어뮤지엄 등 관광 명소와 인접해 있으며, 차량 이용 시 주변 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접한 지역에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 토지와 건물의 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 단독 소유에 비해 관리 및 처분이 복잡해질 수 있는 요인입니다.

6.2. 공유자 우선매수신고 제한

지분 매각의 특성상 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 본 건의 경우 '공유자 우선매수신고 제한 있음'이라는 특이사항이 있습니다. 특히, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에는 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 제한이 있습니다.

6.3. 선순위 가등기

등기부상 선순위 가등기(소유권이전청구권가등기)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다. 가등기의 내용은 추후 권리 행사로 이어질 수 있어 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.4. 노후 건물

건축물 사용승인일자가 1982년으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 리모델링 필요성이 있을 수 있습니다.

6.5. 임대 공실 위험

콘도미니엄의 경우, 계절적 요인, 관광 경기 변동 등에 따라 공실률이 발생할 수 있으며, 임대수익을 기대할 경우 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 중문관광단지라는 우수한 입지에 소재한 콘도미니엄 지분입니다. 관광객 수요가 꾸준한 지역으로, 리조트 내 부대시설 및 주변 관광 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각이라는 점, 노후된 건물, 그리고 선순위 가등기 및 15,000,000원의 근저당권 등 인수되는 권리가 존재한다는 점은 신중한 접근을 요합니다. 특히, 인수되는 권리가 감정가보다 높아 매수인은 매각대금 외 추가적인 부담을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 관광 입지: 제주 중문관광단지 내 핵심 위치로 관광객 수요가 풍부합니다.

* 리조트 시설 이용: 자체 리조트 내 다양한 편의시설을 이용하거나 임대 사업에 활용할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 중문관광단지 재개발 또는 관광 상품 활성화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 7,000,000원입니다.

인수되는 권리 중 가장 명확하게 금액이 명시된 근저당권은 15,000,000원입니다. 기타 압류 및 가등기에 대한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 직접적으로 공제할 항목은 없습니다.

그러나 인수되는 채무(근저당 15,000,000원 등)를 고려할 때, 본 건의 낙찰가는 실질적인 총 투자 비용을 고려하여 결정해야 합니다.

이러한 점을 감안할 때, 감정가인 7,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 채무를 상쇄할 수 있는 시장 가치 및 향후 수익성을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가는 5,000,000원 ~ 7,000,000원 범위를 고려할 수 있으나, 이는 인수되는 채무 15,000,000원을 별도로 부담해야 함을 명확히 인지하고, 총 지출 비용이 매물의 가치를 초과하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.