나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50636 [1] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1040-14 금강빌라1동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

완도군 완도읍 가용리 소재 '완도수산고' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용,주택 등인 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽: 석재 및 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 해남지원 2025타경50636 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 완OOOOOOO

특이사항: 공동담보 (본 건 외 다른 담보물건 존재 가능성 있음)

말소기준권리: 완도농업협동조합 근저당권 (2020-10-15)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1040-14, 금강빌라 1동 제2층 제202호

건물명: 금강빌라 1동 202호

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 내 제2층

사용승인일: 2014년 03월 26일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 200,000,000원

토지면적: 44.91㎡ (토지 지분 44.9053㎡, 약 13.59평)

건물면적: 84.30㎡ (건물 지분 84.3㎡, 약 25.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 완도군 완도읍 가용리 소재 '완도수산고' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 건물과 주택 등이 혼재된 지역입니다.

토지 형상은 부정형이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본 건은 일반상업지역에 속합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 본 건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 남서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

인근에 '완도수산고'가 위치하고 있으며, 완도군청 및 완도읍의 상업 기능을 이용할 수 있어 기본적인 관공서, 금융기관(완도농협 등), 병원, 마트 등 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동 내역은 다음과 같습니다:

조영연(소유권 보존) -> 송영재(소유권 이전) -> 정재호(소유권 이전, 강제경매)

말소기준권리인 완도농업협동조합의 근저당권(2020-10-15, 168,000,000원)보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

등기부상 총 채권액은 561,269,180원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정 (정정훈)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-30

대항력: 없음

상세 내용: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다. 그러나 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 일반상업지역에 속하며, 주변에 주택과 상업 시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 활동이 가능한 입지입니다.

인근 완도수산고가 위치하여 학생 및 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있으며, 지역 내 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며 승강기 시설도 구비되어 있습니다.

주변 상업지역에 따른 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 완도수산고등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 채권 총액이 감정가를 상당히 상회하나, 이는 채권자들의 권리 회수 절차이며 낙찰자에게 직접적인 부담으로 작용하지는 않습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 준공 후 약 10년이 경과하여 건물 노후도에 따른 유지보수 또는 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 정확한 상태는 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

공동담보 물건이므로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따른 영향이 있을 수 있으나, 본건은 독립적으로 경매가 진행 중입니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 대한 공개된 정보 검색 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설이나 중대한 환경 리스크는 확인되지 않았습니다. 그러나 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리에 위치한 금강빌라 1동 202호로, 일반상업지역에 속하며 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 2014년에 준공되어 비교적 양호한 상태로 판단됩니다.

권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 하부에 있어 매각으로 모든 권리가 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

인근 학교 및 상업 시설 이용이 편리한 입지입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 취득: 말소기준권리 하부의 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸되어 깨끗한 권리 취득이 가능합니다.

* 용이한 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아 명도 절차 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 상업지역 입지: 주거 용도 외에 일반상업지역에 속해 있어 향후 상업적 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 건물 상태: 2013년 준공된 건물로, 비슷한 연식의 비교 물건 시세가 감정가를 상회하여 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

인수 보증금: 0원

시세 분석:

최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 2013년 준공된 '미림빌2차'(52.89㎡, 14,450만원)의 면적당가는 약 273만원/㎡였습니다.

본건의 면적(84.30㎡)에 이 가격을 적용할 경우, 예상 시가는 약 229,983,600원 (약 2억 3천만원)으로 산출됩니다.

이는 본건의 감정가(2억원) 대비 높은 수준으로, 감정가가 시세 대비 합리적으로 또는 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

오래된 연식의 다른 비교 물건들은 면적당 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 본건은 신축 연식의 장점을 가지고 있다고 판단됩니다.

예상 입찰가:

본 건은 권리관계가 명확하고 명도 부담이 거의 없으며, 시세 대비 감정가가 합리적으로 판단됩니다.

1차 경매 시에는 감정가인 200,000,000원 수준에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

만약 2차 이상 유찰될 경우, 예상 시가(약 2.3억원)를 참고하여 감정가의 80% ~ 90% 범위 (160,000,000원 ~ 180,000,000원)를 하한선으로, 시가 추정치를 상한선으로 하여 입찰가격을 신중하게 결정할 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하고, 최근 부동산 시장 동향 및 경쟁 물건 정보 등을 종합적으로 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.