나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52066 [1] 전라남도 고흥군 과역면 과역리 168-16 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 고흥군 과역면 과역리 소재 '과역버스터미널'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 금융기관, 의원, 각종 점포 등으로 형성된 면소재지 상가지대임.

교통상황

차량 통행 자유롭고 대중교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

자루형 평지, 건물부지임.

인접 도로상태

폭 약 10 미터 도로가 동측에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(제한구역(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 전통상업 보존구역<고흥군 도시계획조례> <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

'토지건물평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 시멘트벽돌 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 드라이비트, 시멘트몰탈위 페인트칠, 내벽은 벽지 도배, 목재 붙임, 창호는 알미늄새시 유리창 등으로 마감됨.

이용상태

1층은 포교문화원, 2층은 상가, 3층은 단독주택으로서, 일부 공실임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소규모 태양광발전설비 등임.

부합물 및 종물

'토지건물평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 태양광발전설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경52066 (1)

1.2. 소재지

전라남도 고흥군 과역면 과역리 168-16

1.3. 용도

근린주택

1.4. 감정가

380,371,900원

1.5. 토지 면적

221. 00㎡ (약 66.85평)

1.6. 건물 면적

511. 20㎡ (약 154.62평)

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

우OOOOOO

1.10. 총 채권액 (등기부채권 총액 기준)

236,575,830원

1.11. 특이사항 및 주의사항

공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 고흥군 과역면 과역리 소재 '과역버스터미널'의 북동측 인근에 위치하며, 주변은 금융기관, 의원, 각종 점포 등이 형성된 면소재지 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 통행이 자유로우며 대중교통 사정은 무난함.

2.3. 도로상태

폭 약 10미터 도로가 동측에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종), 전통상업 보존구역. 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당권 (우주새마을금고, 접수일자: 2023-07-17)

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정임. (예: 근저당권, 가압류, 임의경매 등)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 존제산일월사포교원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 해당 없음

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

금액이 미상인 보증금/차임의 임차인이 존재하지 않으나, 임대관계는 미상인 점은 주의 필요함.

3.5. 채권자 현황

우주새마을금고 (근저당, 가압류, 임의경매)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

본 건물은 시멘트벽돌 및 철근콘크리트 구조의 3층 근린주택으로, 1층은 포교문화원, 2층은 상가, 3층은 단독주택으로 이용 중이며, 일부 공실이 있음. 태양광발전설비가 포함되어 있음.

4.2. 주변 상업시설

면소재지 상가지대로 금융기관, 의원, 각종 점포 등이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

4.3. 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 개별 세대 거래로 보이며, 본 건과 같은 규모의 근린주택 전체의 시세와는 직접적인 비교가 어려움.

* 유진빌라 (157-3번지, 1992년식, 71.55㎡): 2025년 4월 16일, 53,000,000원에 거래됨.

* 청남맨션 (233-1번지, 1991년식, 77.31㎡): 2025년 7월 27일, 50,000,000원에 거래됨.

이와 같은 개별 세대 매매가는 본 건 근린주택의 전체 가치를 반영하기에 한계가 있으며, 본 건의 감정가 380,371,900원과 비교 시, 해당 주변 연립/다세대/빌라의 거래가는 직접적인 비교 대상이 되기 어려움. 근린주택으로서의 임대 수익률 및 건물 전체의 가치를 추가적으로 분석할 필요가 있음.

4.4. 건축물 표제부 정보

* 준공 연도: 1991년 5월 30일

* 구조: 시멘트벽돌, 철근콘크리트

* 용도: 단독주택, 제2종근린생활시설 (총면적 511.20㎡)

* 층수: 지하 0층, 지상 3층

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

면소재지 상가지대에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 의료시설

인근에 의원이 소재하여 의료 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하지는 않으나, 복잡한 권리 관계 발생 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

1991년 준공된 건물로 노후화가 진행되었을 수 있으며, 내외부 관리 상태에 따라 추가적인 수리비가 발생할 수 있음.

6.3. 시장 리스크

지역 내 부동산 시장 침체 또는 공실 장기화 가능성, 상권 변화 가능성 등을 고려해야 함.

6.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 없음. (주변 시설 조사 결과)

7. 종합 의견

본 물건은 고흥군 과역면의 면소재지 상가지대에 위치한 근린주택으로, 상업시설, 주택, 종교시설 등으로 복합적으로 활용 가능한 건물임. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하나, 1991년 준공으로 인한 노후화 및 일부 공실은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 제시외 건물 및 태양광발전설비가 포함되어 매각되므로 이를 감안한 가치 평가가 필요함.

8. 투자 포인트

* 면소재지 상권 내 입지로 배후 수요 확보 가능.

* 상가, 주택, 종교시설 등 복합 용도로 활용하여 수익 창출 기대.

* 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함으로 부가 가치 증대 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 380,371,900원이며, 등기부상 총 채권액은 236,575,830원입니다.

주변 개별 세대 매매가 정보는 본 건 전체 가치 평가에 직접적인 참고가 어렵습니다.

건물의 용도, 위치, 임대 가능성, 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 것을 고려해볼 수 있으나, 현장 확인 및 추가적인 수익성 분석을 통해 낙찰가격을 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 266,000,000원 ~ 304,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 투자 기준이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.