나이스옥션 법원경매 순천 2025타경624 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '대방마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경 및 임야지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 소형 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨.

형태 및 이용상태

1), 10) : 부정형으로 휴경지임. 2) : 부정형으로 전임. 3), 9) : 유사 방형으로 축사부지임. 5), 7) : 부정형으로 도로임. 6) : 부정형으로 전기타임. 8) : 부정형으로 축사부지임. 11) : 부정형으로 임야기타, 도로임. 12), 13) : 삼각형으로 임야임.

인접 도로상태

1), 2), 10) : 맹지임. 3), 8), 12): 남동측으로 세로에 접함. 5), 7) : 도로임. 6) : 지적도상 맹지이나 현황 남측의 세로를 통하여 출입함. 9) : 지적도상 맹지이나 동측의 세로를 통하여 출입함. 11) : 서측으로 세로에 접하며, 토지내로 일부 세로임. 13) : 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임. 2) : 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역임. 3), 8), 9) : 계회관리지역, 가축사육제한구역임. 5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지임. 6) : 보전관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지임. 7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 소하천예정지, 영농여건불리농지임. 10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 영농여건불리농지임. 11) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천예정지임. 12) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지임. 13) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역, 소하천예정지임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호 7)은 지목이 답이나 현황 대부분 도로 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

4-가) : 철파이프조 스레이트지붕 단층임. 4-나) : 경량파이프조 스레이트지붕 단층임.

이용상태

4-가 : 축사. 4-나) : 퇴비사.

설비내역

-

부합물 및 종물

별지 '지적및건물개황도' 참조.

공부와의 차이

4-나)는 공부상 112.54㎡이나 일부 멸시로 현황 35.7㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함, 용곡리 46-5 지상 건물(축사,감정평가명세표 상 제시외 건물 'ㄹ') 매각 제외, 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실됨, 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 순천지원 2025타경624 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 35

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 282,378,840원

* 토지면적: 10140.00㎡ (약 3067.35평)

* 건물면적: 442.54㎡ (약 133.87평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOO (등기부 요약상 광양시산림조합 추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각, 수목 및 제시외 건물 포함. 용곡리 46-5 지상 건물(축사, 감정평가명세표상 제시외 건물 'ㄹ')은 매각 제외. 목록 4 건물의 부속건물인 퇴비사 일부 멸실. 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수).

* 감정평가 요약:

* 토지: 대방마을 북동측 근거리, 농경 및 임야지대. 소형 차량 접근 가능. 토지 형태 다양(휴경지, 전, 축사부지, 도로, 기타, 임야). 일부 맹지. 토지이용계획상 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 임업용산지, 영농여건불리농지 등 지정. 일부 공부와의 차이(답→도로). 임대관계 미상.

* 건물: 4-가) 철파이프조 스레이트지붕 단층 축사. 4-나) 경량파이프조 스레이트지붕 단층 퇴비사. 퇴비사 일부 멸실(공부 112.54㎡, 현황 35.7㎡). 임대관계 미상.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.1. 입지조건

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3.

* 주위 환경: 전라남도 광양시 옥룡면 용곡리 소재 '대방마을' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 지대입니다.

* 교통 상황: 본건 및 인근까지 소형 차량 접근이 가능하여 대체로 무난한 편입니다.

* 인접 도로 상태: 일부 토지는 맹지이며, 일부는 남동측 또는 서측의 세로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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3.

* 등기부 현황: 토지 및 건물 등기부 상 말소기준권리(을11, 을12, 을13; 을3, 을4 - 2023-11-14 광양시산림조합 근저당 및 지상권) 이하의 권리들은 경매 절차에 따라 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다. 이후 접수된 가압류(전남신용보증재단, 광주은행, 비엔케이캐피탈) 및 임의경매(광양시산림조합) 또한 모두 말소 예정입니다. 총 등기부채권액은 300,340,256원입니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로, 용곡리 46-5 지상 건물(매각 제외)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있음이 명시되어 있습니다. 낙찰자는 이 법정지상권을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 모두 변제되는 상황으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

3.

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 광양시 옥룡면 용곡리는 농경지와 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

* 시설 현황: 현재 용도 자체가 동물 및 식물 관련 시설(축사, 퇴비사)로, 관련 업종의 소규모 사업장이 자리 잡고 있을 가능성이 높습니다.

* 상권 잠재력: 주변 개발 계획이나 지역 경제 활성화 추이에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 농촌 지역의 특성을 따르는 상권이라 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 마트, 병원, 학교 등 일반적인 편의시설의 접근성 및 유무를 파악하기 어렵습니다. (추가적인 현장 조사 또는 지도 검색 필요)

* 대중교통: 소형 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 농지취득자격증명 필수: 본건 토지 중 용곡리 35, 37, 46-3, 46-4, 47 각 번지는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청 보증금 몰수라는 중대한 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지 불법 형질 변경 시 원상회복 명령 가능성이 있음을 유의해야 합니다.

* 법정지상권 부담: 매각에서 제외되는 인접 토지(용곡리 46-5) 상의 건물에 대해 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 의무가 될 수 있어 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 일부 멸실: 건물(퇴비사)의 경우 공부상 면적(112.54㎡) 대비 현황 면적(35.7㎡)이 상당 부분 멸실된 상태로, 이로 인한 가치 하락 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 건물 존재: 인근 토지(용곡리 46-5)의 건물이 매각 대상에서 제외되어 있어, 토지 활용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 일부 토지가 맹지로, 접근성 및 활용에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 토지 이용 계획 상 다수의 필지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업 운영 시 제약을 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄매각에 포함되나, 명확한 현황 파악 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

본 물건은 광양시 옥룡면의 넓은 토지와 동물/식물 관련 시설을 포함하고 있으나, 농지취득자격증명 발급의 어려움, 법정지상권 인수 가능성, 건물 일부 멸실, 매각 제외 건물 존재 등 여러 복잡한 권리 및 행정적 이슈를 내포하고 있습니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 발생하는 불이익이 크므로, 사전에 철저한 발급 가능성 확인이 필수적입니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 면밀한 사전 조사가 요구되는 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3.

* 넓은 토지 면적: 총 10140㎡(약 3067평)의 넓은 토지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 동물/식물 관련 시설: 관련 업종의 사업 계획이 있는 경우, 기존 시설을 활용하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 광양시의 지역 경제 성장 및 개발 계획에 따라 향후 토지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

본 건의 감정가는 282,378,840원이며, 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인한 가격 제한이 적용되어 감정가보다 낮게 책정되었을 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 매우 복잡하며, 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 행정 비용

* 법정지상권 인수 시 예상되는 비용 및 활용 제약

* 건물(퇴비사) 수리 또는 재건축 비용

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례

* 향후 사업 계획에 따른 수익성 분석

* 기타 경매 관련 부대 비용

보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 선에서 시작하여, 실제 현장 조사 및 법률 검토를 거쳐 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예시로, 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 실익을 검토해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치이며 전문가의 정밀 진단이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.