나이스옥션 법원경매 광주 2025타경5894 [1] 광주광역시 남구 방림동 562 무등산센트럴파크아파트 109동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동 소재 <방림1동행정복지센터> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트단지, 단독주택 및 상가 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 지하1층/지상22층 건 중 제109동 제5층 제504호로서 2009.08.27 사용승인되었으며 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 내벽 : 타일붙임, 벽지마감 등, 바닥 : 장판 및 타일깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 편도 4차선의 포장도로, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 일반사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경5894 (1)

소재지: 광주광역시 남구 방림동 562 무등산센트럴파크아파트 109동 5층504호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO (경매 신청 채권자는 주식회사한별자산관리대부금융)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 288,000,000 원

토지면적: 38.02㎡ (약 11.5평)

토지 지분: 38.0158㎡ (약 11.5평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.1평)

건물 지분: 59.9㎡ (약 18.1평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 개요

사용승인일: 2009년 08월 27일

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트경사지붕

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 타일 붙임, 벽지 마감 등

바닥: 장판 및 타일 깔기 등

창호: 새시 창호 등

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비 등 구비

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 무등산센트럴파크아파트

주소: 광주광역시 남구 방림동 562

전체 동수: 10동

전체 세대수: 1071세대

전용면적 (본건): 59.90㎡ (약 18.1평)

공급면적 (참고,JSON 기준): 84.9㎡ (약 25.7평)

총 주차대수: 1080대 (단지 전체 기준)

최고층: 22층 (109동 기준)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 광주광역시 남구 방림동에 소재하며, 방림1동 행정복지센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택 및 상가 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

단지 동측으로 편도 4차선, 남측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.4. 주변 시설

본건 아파트 단지는 주거 지역에 위치하며, 인근에 학교(방림초등학교 등) 및 생활 편의 시설이 분포하고 있습니다. 주변을 종합적으로 고려할 때, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

접수일자 2009-09-28: 소유권보존 (대한주택공사)

접수일자 2015-03-11: 소유권이전 (박은혜, 매매)

접수일자 2020-11-27: 근저당권 (주식회사한별자산관리대부금융, 채권액 240,000,000원, 말소예정)

접수일자 2022-05-17: 근저당권 (주식회사리드코프, 채권액 123,500,000원, 말소예정)

접수일자 2023-10-20: 압류 (국민건강보험공단, 말소예정)

접수일자 2023-11-16: 가압류 (엔에이치농협캐피탈주식회사, 채권액 6,159,114원, 말소예정)

접수일자 2023-12-15: 가압류 (서민금융진흥원, 채권액 5,040,000원, 말소예정)

접수일자 2024-01-31: 가압류 (에스비아이저축은행, 채권액 8,804,478원, 말소예정)

접수일자 2024-02-02: 압류 (남구(광주광역시), 말소예정)

접수일자 2024-08-29: 11번근저당권부채권질권설정 (전주덕진신용협동조합, 채권액 240,000,000원, 말소예정)

접수일자 2024-08-29: 11번근저당권부채권질권설정 (전주성, 채권액 42,000,000원, 말소예정)

접수일자 2024-08-29: 11번근저당권부채권질권설정 (김근호, 채권액 36,000,000원, 말소예정)

접수일자 2025-09-17: 임의경매개시결정 (주식회사한별자산관리대부금융, 채권액 246,881,003원)

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 2020년 11월 27일 접수된 주식회사한별자산관리대부금융의 근저당권입니다.

집행기록상 채권 총액: 383,503,592원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서 참고사항에 '지상권개요:'라는 표기만 있고 내용은 없어 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 본건에는 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

아파트 단지, 단독주택, 상가 등이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 인근에 행정복지센터가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 편의시설 및 상업시설 이용도 무난합니다.

4.2. 이용 및 설비 현황

본건은 현재 아파트로 이용 중이며, 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성되어 있습니다. 생활에 필요한 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 부대시설

무등산센트럴파크아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 단지 내에서 다양한 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특이사항 및 주의사항

본건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

건축물대장상 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

단, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현장 확인 또는 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

5.2. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 방림동에 위치한 무등산센트럴파크아파트 109동 5층 504호입니다. 2009년에 사용 승인된 아파트로, 방 3개, 거실, 욕실 2개의 구조를 가지고 있습니다. 단지 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 편리합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으나, 채권 총액이 감정가보다 높아 신중한 접근이 필요합니다. 최근 동일 단지 내 전용면적 84.9㎡ 기준 매매가는 3억 6천만원대에서 3억 7천만원대로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 59.90㎡로, 유사 면적의 시세 확인이 추가로 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 주변에 편의시설 및 기반 시설이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 교통 편의성: 주요 도로와 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 노후화된 도심 지역의 재정비 가능성 및 광주 도시 계획에 따른 수혜를 기대해볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건 감정가는 288,000,000원입니다.

최근 동일 단지 내 전용면적 84.9㎡ 기준으로 2026년 6월 실거래가는 362,000,000원에서 375,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

이는 본건의 전용면적 59.90㎡(약 18.1평)보다 큰 면적입니다. 동일 면적대에 대한 정확한 실거래가 정보가 부족하나, 면적 비율로 환산 시 약 2억 6천만원대의 시세로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서 감정가(2억 8천 8백만원)는 해당 면적 대비 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

권리분석 상 인수되는 채무는 없으나, 집행기록상의 채권 총액은 감정가를 초과하는 3억 8천만원대입니다.

종합적인 시세 및 감정가를 고려하여, 본건의 적정 예상 입찰가는 감정가 대비 105% ~ 115% 수준인 302,400,000원에서 331,200,000원 사이로 판단됩니다.

입찰 시에는 주변 유사 면적 매물의 시세 변동 및 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가를 반영하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.