나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33887 [1] 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 6층617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 수기동 지하철 금남로4가역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 지하철 금남로4가역 및 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상26층 (사용승인일: 2021.11.18) 외 벽: 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 샷시창 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지상주차장, 기계식주차타워 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 소로한면에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

14평형 오피스텔

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33887 (1)

감정가: 101,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 동구 수기동 92 아트시티리버파크모아미래도 6층 617호

용도: 오피스텔

건물명: 아트시티리버파크모아미래도

사용승인일: 2021년 11월 18일

총 층수: 26층 / 지하 1층

토지면적: 2.97㎡ (약 0.89평)

건물면적: 24.85㎡ (약 7.51평)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 광주광역시 동구 수기동, 금남로4가역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 상업용 건물 등으로 이루어짐.

교통상황: 인근에 지하철 금남로4가역 및 버스 승강장이 소재하여 교통이 편리함.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 26층 건물.

이용상태: 오피스텔로 이용 중.

설비내역: 기본 급배수, 위생 및 난방 설비, 승강기, 지상 주차장, 기계식 주차 타워 등이 설치됨.

토지이용계획: 중심상업지역.

인접도로: 남측 및 서측으로 소로에 각각 접함.

1.4. 등기부 요약

소유권 이전(신탁재산 처분) 말소 등기: 2022년 01월 18일 (말소)

근저당권: 송정농업협동조합, 66,000,000원 (말소기준권리)

임의경매: 송정농업협동조합, (말소)

등기부채권 총액: 66,000,000원

1.5. 임차인 현황

임차인: 오형준

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

지하철 금남로4가역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 승강장도 가까이에 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.2. 주변 환경

금남로4가역 인근으로 오피스텔 및 다양한 상업시설이 밀집해 있는 지역임.

2.3. 도로 접합

건물의 남측 및 서측으로 소로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 중심상업지역으로 지정되어 있어, 상업 및 업무 시설 개발에 유리한 조건을 갖추고 있음.

2.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 소각장, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았음. 광주 지역 전반에 걸쳐 쓰레기 소각장 등 혐오시설 입지 관련 논의가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 01월 18일 접수된 송정농업협동조합의 근저당권(66,000,000원)임.

3.2. 권리 소멸

매각으로 인해 위 근저당권, 임의경매 등은 소멸될 예정임.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석상 인수되는 권리(유치권, 유치권 등)는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 분석

오형준 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 0원으로 확인되어 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

광주 동구 수기동은 도심 상업 지역에 속하며, 금남로4가역을 중심으로 유동인구가 많은 편임.

4.2. 상업 및 업무 시설

주변에 오피스텔과 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 환경이 양호함.

4.3. 잠재적 가치

중심상업지역에 위치하고 있으며, 신축 건물(2021년 준공)이라는 점에서 향후 가치 상승 잠재력이 있을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 금남로4가역과 다수의 버스 정류장이 인근에 위치하여 시내외 이동이 매우 편리함.

5.2. 생활 편의 시설

주변에 다양한 상업 시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이함.

5.3. 건물 정보

아트시티리버파크모아미래도는 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 최신식 설비(급배수, 위생, 난방, 승강기, 주차 타워 등)를 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 경쟁

동일 건물 내 다수의 오피스텔이 매물로 나올 경우, 공실 발생 가능성 및 임대료 하락 압력이 있을 수 있음.

6.2. 오피스텔 투자 특성

오피스텔은 주거용 아파트 대비 환금성이 다소 낮을 수 있으며, 경기 변동에 민감할 수 있음.

6.3. 건물 관리

신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 시설 노후화 및 관리비 증가 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역 내에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 법적 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리나 임차인이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준을 유지하고 있어 안정적인 시세가 형성되어 있습니다. 다만, 오피스텔 투자 특성상 공실 리스크 관리와 함께 향후 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 우수성

광주 중심 상업 지역에 위치하며, 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 탁월한 접근성을 자랑함.

8.2. 신축 건물

2021년 준공된 비교적 새 건물로, 현대적인 시설과 디자인을 갖추고 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

8.3. 권리 관계 명확

모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 추가적인 부담 없이 취득 가능함.

8.4. 소형 면적

24. 85㎡(약 7.51평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 2025년 7월 9일경 101,340,000원(10,134만원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(101,000,000원)와 유사한 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 101,000,000원, 최근 시세 101,340,000원을 고려할 때, 본건은 오피스텔로서 급격한 시세 상승보다는 안정적인 임대 수익 및 시세 유지에 초점을 맞추는 것이 합리적입니다. 또한, 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 시세 대비 약 95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 권고 입찰가

따라서, 약 95,000,000원에서 98,000,000원 사이의 금액으로 입찰에 참여하는 것을 권고합니다. 본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.