나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6057 [1] 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 103동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북동측 인근에 위치하는 '현대아파트 103동 12층 1203호'로, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주거환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량통행이 용이하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물(사용승인일: 1998.1.26)내 12층 1203호로 외벽: 몰탈위페인팅 마감 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성한 사다리형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

서측으로 접하는 왕복2차선 도로를 이용하여 통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)접함, 중로2류(폭 15m~20m)접함, 준보전산지, 중점경관관리지역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6057 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 두암동 72-4 현대아파트 103동 12층 1203호

용도: 아파트

건물 총 층수: 20층 중 12층

사용승인일: 1998년 1월 26일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

건물 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 233,000,000원 (2억 3천 3백만원)

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 두암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건은 서측으로 왕복 2차선 도로를 이용하여 통행합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2012년 4월 2일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을1)으로 추정됩니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인 보증금은 0원으로 파악됩니다.

3.3. 등기부 요약

- 소유권 이전 (최초): 최읍례 (1998-03-24)

- 근저당: 한국주택금융공사 (2012-04-02), 채권액 427,000,000원

- 소유권 이전 (상속): 김금란 외 5명 (2025-08-01)

- 임의경매 개시 결정: 한국주택금융공사 (2025-09-16), 채권액 210,829,642원

등기부 채권 총액은 427,000,000원입니다.

4. 상권분석

인근에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 이는 주거 단지로서 안정적인 상권을 형성하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 두암초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 단지 내 시설

현대1차아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등의 복리시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 편의 시설

아파트 단지 주변으로 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있어 편리한 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 한계

본건은 폐문부재로 인해 외부 관찰만으로 조사되었습니다. 따라서 내부 상태, 마감재, 설비 노후화 등 내부적인 사항은 실제 방문을 통해 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 연식

1998년 준공된 건물로, 약 28년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 소로2류 및 중로2류 접함, 준보전산지, 중점경관관리지역, 전통상업보존구역 등에 해당됩니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 동일 단지 내 유사 면적(84.97㎡)의 최근 매매 사례가 감정가와 유사한 수준에서 거래된 점은 긍정적입니다. 또한, 인수되는 권리가 없고 임차인 관련 부담이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 및 건물 연식에 따른 노후화 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 물건입니다.

* 동일 면적(84.97㎡)의 최근 매매 사례가 감정가 수준(2억 3천만원)으로 확인됩니다.

* 경매 절차상 인수되는 권리나 임차인 문제가 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 유사 면적의 최근 매매가(2026년 5월 5일, 13층, 84.97㎡ 거래가 23,000만원) 및 감정가(23,300만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 결정될 것으로 보입니다. 폐문부재로 인한 내부 상태 확인 불가 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근 시에는 감정가 수준에 근접하게, 적극적으로는 그 이상을 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.