나이스옥션 법원경매 군산 2025타경552 [1] 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 소룡동 소재 "소룡초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호로서 외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단의 대체로 남서측으로 하향 경사를 이루는 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 35미터, 북서측으로 약 20미터, 서측으로 폭 약 10 미터의 포장도로에 접하고, 북서측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

<소룡동 1323-13번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임. <소룡동 1677번지> 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경552 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호

용도: 아파트

토지면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

토지지분: 40.27㎡ (약 12.18평)

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

건물지분: 84.89㎡ (약 25.68평)

감정가: 79,500,000원

매각대상: 기타

기타 사항: 토지 제시외면적 0.00㎡, 건물 제시외면적 0.00㎡

2.3. 특이사항

경매 구분: 형식적경매

권리사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권

특수물건정보: 형식적경매, 대항력있는임차인, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라북도 군산시 소룡동에 위치하며, '소룡초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 대중교통 시설이 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3.3. 도로상태

본건 아파트 단지는 북동측 약 35미터, 북서측 약 20미터, 서측 약 10미터 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북서측 도로를 통해 주 진출입로로 이용하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획

소룡동 1323-13번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

소룡동 1677번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 9월 18일 접수된 파산자 명의의 임의경매 개시결정(갑7)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-08-21

확정일자: 2020-08-04

배당신고일자: 2024-08-29

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권이며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 문옥술 (1990-12-13), 문희숙 (1999-10-04), 선종수 (2012-01-20, 매매)

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (2024-08-29 접수, 72,000,000원, 전입 2020.8.21, 확정 2020.8.4) - 인수 대상

* 임의경매: 파산자 (2025-09-18 접수, 50,500,000원) - 말소기준권리

4.4. 권리분석 요약

본 건은 청산을 위한 형식적 경매이며, 한국토지주택공사의 대항력 있는 선순위 임차권이 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로, 보증금 72,000,000원의 전부 또는 일부를 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다.

5. 상권분석

본 물건이 소재한 소룡동 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 소룡초등학교와 인접해 있어 교육 관련 시설 및 주거 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 정보

아파트명: 군산 소룡동 동아아파트

주소: 전북 군산시 소룡동 1323-13

사용승인일: 1990년 10월 22일

총 동수: 6개동

총 세대수: 702세대

최고층: 15층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

주차: 지상 6대, 지하 17대 (총 400대)

전기차 충전기: 지상 3대, 지하 6대

6.2. 면적 정보

건물 전용면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

아파트 총 대지권 면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 한국토지주택공사 임차인의 보증금 72,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상보다 높은 총 취득 비용으로 이어질 수 있습니다.

7.2. 형식적 경매

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반적인 경매와는 절차상의 차이가 있을 수 있습니다.

7.3. 건물 노후화

1990년에 사용 승인된 아파트로, 건축 후 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 군산시 소룡동에 위치한 동아아파트 107동 3층 301호입니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 72,000,000원이 잔존할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이는 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다. 형식적 경매라는 점도 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 시장가치 대비 잠재적 가격 메리트

대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 경매 시장에서 가격 하락이 예상될 수 있습니다. 만약 임차인과의 협상이나 명도 과정에서 유리한 조건이 도출된다면, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9.2. 실거주 목적 고려 시

잠재적 인수 보증금 부담을 감수하고, 장기적인 관점에서 실거주를 목적으로 한다면 고려해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 매매 기록상 동일 면적(84.89㎡)의 거래가 2026년 6월 16일에 70,000,000원에 있었습니다. 감정가는 79,500,000원입니다.

10.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 이 부담을 고려할 때, 일반적인 경매 시세 분석만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다.

만약 보증금 인수 부담을 고려하여 매수인의 실질적인 지분 가치를 산정한다면, 현재 시세(약 70,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(72,000,000원)을 제외하면 사실상 매수인의 순수익 가치가 마이너스가 되는 상황입니다.

따라서, 본 건의 잠재적 위험을 고려하여, 40,000,000원 수준의 보수적인 입찰가를 제안합니다.

10.3. 총 취득 비용 고려사항

만약 위 예상 입찰가(40,000,000원)로 낙찰받는다고 가정하면, 추가적으로 인수해야 하는 임차인 보증금 72,000,000원을 포함한 총 예상 취득 비용은 최소 112,000,000원 (40,000,000원 + 72,000,000원)이 됩니다. 이는 최근 매매 시세(70,000,000원)보다 높은 금액이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

11. 참고사항

11.1. 아파트 매매/임대 정보

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일: 60.52㎡ (약 18.31평) - 58,000,000원

* 2026년 6월 23일: 60.52㎡ (약 18.31평) - 43,000,000원

* 2026년 6월 16일: 84.89㎡ (약 25.68평) - 70,000,000원

11.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호

* 외벽: 세멘몰탈위 페인트 마감

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 설비: 급배수, 위생, 개별난방, 승강기, 소화설비 등

11.3. 지도상 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

군산시 소룡동 1323-13번지 일대를 지도 서비스로 검색한 결과, 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 통상적인 주거지역 및 상업지역의 특성상 있을 수 있는 소음이나 교통량 증가 등의 문제는 일반적인 현상으로 간주됩니다.

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