나이스옥션 법원경매 전주 2025타경961 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 761-1 서신동광진아파트 106동 11층1107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 '전주서천초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 중,고층 규모의 아파트단지 및 다가구주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통의 이용 은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트옹벽조 슬래브지붕 15층 중 11층 1107호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 - 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 유사 사다리형의 토지로, 현황 '아파트부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 서측, 북측으로 도로에 접하며, 동측으로 접한 폭 약15미터 내외의 포장도로를 통하여 차량의 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 시가지경관지구(일반)(2017-06-30) , 대로1류 (폭 35m~40m)(2025-01-06)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2023-01 -13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서중학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경961 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 761-1 서신동광진아파트 106동 11층1107호

* 용도: 아파트

* 감정가: 144,000,000원

* 토지면적(지분): 32.73㎡ (약 9.90평)

* 건물면적(전용): 59.98㎡ (약 18.14평)

* 건물면적(분양): 제공된 정보로 명확히 산정하기 어려우나, 전용면적 59.98㎡ 외 공용 면적이 포함되어 일반적으로 더 넓습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건축년도: 1995년 (사용승인일 1995년 12월 29일)

1.1. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 '전주서천초등학교' 북서측 인근

* 주위환경: 중, 고층 규모 아파트 단지 및 다가구 주택, 학교, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 시내버스 승강장 소재하여 대중교통 이용 편리

* 도로: 단지 동측, 서측, 북측으로 도로 접함. 동측 폭 약 15미터 내외 포장도로를 통해 차량 진출입 용이

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일 신한은행 근저당 (88,110,000원)

* 소멸되는 권리:

* 근저당권 (신한은행, 2024-03-27, 88,110,000원)

* 가압류 (서민금융진흥원, 2025-06-10, 10,962,443원)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2025-07-14, 12,706,772원)

* 가압류 (교보생명보험주식회사, 2025-08-21, 10,112,759원)

* 임의경매개시결정 (신한은행, 2025-09-19, 79,072,557원)

* 인수되는 권리: 없음. 본 경매 절차를 통해 모든 등기된 권리가 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 전주서천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지로서 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 서신동광진

* 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 761-1

* 단지규모: 총 6개동, 826세대, 최고 15층

* 주차: 총 600대 (지상 4대, 지하 28대) - 단지 전체 기준

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 주변 시설: 전주서천초등학교, 서중학교(추정), 다수의 근린생활시설

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 노후화: 1995년에 건축되어 약 30년 경과로 인해 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 각종 도시계획 및 법규에 따른 제약 사항이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동에 위치한 아파트로, 입지 조건이 우수하고 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있으며, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다. 다만, 건축된 지 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 비용 발생을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치로 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 전주 서천초등학교 등 교육 시설과 근접하여 자녀가 있는 가구의 선호도가 높을 수 있습니다.

* 주변 근린생활시설과의 접근성이 좋아 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 매물이 138,000,000원에서 158,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 144,000,000원이며, 11층이라는 중간층의 위치를 고려할 때, 현 시세를 반영한 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 148,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.