나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101924 [1] 부산광역시 서구 서대신동3가 341-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.09.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 서대신성당 남서측에 위치하며, 주위는 후면 상가 및 주택지대로서, 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 도시철도 1호선 서대신역, 버스정류소 등이 소재 하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도시철도, 상대보호구역, 상대보호구역(2016-10-31), <추가기재> 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 전체 토지중 김정 지분(1/7)이 평가대상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철와즙아연즙 2층 건물로서, 외 벽 : 외장타일위 페인팅 내 벽 : 벽지 마감 등(추정) 창 호 : 샷시 및 목재이중창임.

이용상태

공부상 주택 용도이나 현장실사시 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰 등에 의하였는 바, 경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인을 요함.

설비내역

외부관찰 등에 의하면 위생/급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 보임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물 개황도' 참조 : 기호 ㄱ~ㅅ

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 전체 건물중 김정 지분(1/7)이 평가대상임.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 1-1 내지 1-7 포함).
- 지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한함).
- 본건 토지는 토지이용계획확인서상 도시철도에 속하나, 지하구간으로 공법상의 제한정도는 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨이 없이 감정평가하였으며, 지상에 다수의 수목이 식재되어 있는바, 거래관행상 토지에 포함하여 감정평가함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101924 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동3가 341-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 171,020,990원

* 토지면적: 280.00㎡ (약 84.71평)

* 건물면적: 58.51㎡ (약 17.70평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 1/7, 건물 지분 1/7)

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 서구 서대신동3가 소재 서대신성당 남서측에 위치하며, 주위는 후면 상가 및 주택지대로서, 근린생활시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 1호선 서대신역, 버스정류소 등이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 북서측으로 약 5~6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 주변 시설: 인근에 서대신성당이 있으며, 일반적인 주거 및 상업 지역에 해당합니다. 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2000년 11월 06일 접수된 국민은행의 가압류(채권액 143,895,090원)입니다. 이 기준 권리보다 선순위 권리는 현재 파악되지 않으며, 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 등기부 현황 요약:

* 토지 등기부채권 총액: 265,203,520원

* 건물 등기부채권 총액: 265,203,520원

* 현재 진행되는 강제 경매는 근로복지공단의 신청으로 이루어졌으며, 채권액은 121,308,430원입니다.

* 소유권은 유증 및 유류분청구를 거쳐 여러 차례 지분 이전이 이루어졌으며, 김정 씨의 지분(1/7)에 다수의 가압류 및 압류가 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-01-19, 대항력 없음.

* 임차인: 장 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2014-01-29, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

* 주의사항: 본건은 지분 매각이므로, 공유자 우선매수 신고 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건 소재지는 부산광역시 서구 서대신동3가로, 주거 밀집 지역에 근린생활시설 및 상가 등이 혼재되어 있습니다. 이는 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 지역적 특성을 보입니다.

* 인근 시세:

* 향원하이츠 (1997년식 다세대, 88.34㎡): 2026년 4월 170,000,000원 매매.

* 태경시티빌 (2011년식 연립, 72.97㎡): 2026년 3월 236,000,000원 매매.

* 신풍그린빌라 (1994년식 연립, 76.17㎡): 2026년 3월 85,000,000원 매매.

* 비교 분석: 제공된 인근 시세는 연립, 다세대 주택의 전체 거래 사례이므로 본건의 단독주택 지분 매각과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 서대신동3가 일대의 부동산 가치를 파악하는 참고 자료로 활용됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 1호선 서대신역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주위 주택가와 상가 지역에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다. 서대신성당이 인근에 위치합니다.

* 교육환경: (관련 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분(1/7)만 매각 대상이므로, 나머지 공유자와의 관계, 건물 및 토지 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이에 따른 낙찰가의 변동 가능성이 있습니다.

* 일괄매각(제시외 건물 포함): 감정평가서상 제시외 건물(1-1 내지 1-7)이 일괄 매각에 포함되나, 지분 매각 대상이 아닌 별도 처리될 수 있는 부분이 있는지 확인이 필요합니다.

* 도시철도 관련 제한: 토지이용계획상 도시철도 지하구간에 속하나, 공법상 제한 정도는 미미할 것으로 감정평가되었으나, 구체적인 지하 시설물 위치 및 영향 범위는 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 지상 수목: 지상에 다수의 수목이 식재되어 있으며, 거래 관행상 토지에 포함하여 감정평가되었으나, 수목의 소유권 및 처리 문제는 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 내부확인 불가: 현장 실사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 불가능하여, 공부 및 외부 관찰에 의존하였습니다. 실제 내부 이용상황 및 관리 상태는 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 다수의 압류/가압류: 소유권자의 지분에 다수의 채권기관으로부터 압류 및 가압류가 설정되어 있어, 향후 채권자들 간의 법적 절차 진행에 따른 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 서구 서대신동3가에 위치한 단독주택의 토지 및 건물 지분(1/7)에 대한 부동산강제경매 물건입니다. 주변 지역은 주거와 상업 시설이 혼재된 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 대중교통 이용이 편리하며, 서대신역 역세권으로서 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

권리분석상 특이사항으로는, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 다수의 채권 압류 및 가압류가 설정되어 있습니다. 말소기준 권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 본 경매를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 '지분매각'과 '공유자 우선매수신고' 가능성입니다. 이러한 점은 매각 후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 낙찰 이후 공유자와의 협의가 필수적입니다. 또한, 건물 내부 확인이 불가능한 점과 토지 상의 수목, 도시철도 관련 지하 구간으로 인한 제한 가능성 등은 사전에 면밀히 조사해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 서대신역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주택 및 상가 혼재 지역으로, 지역 내에서 꾸준한 수요가 뒷받침될 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적 (지분): 280㎡의 토지 면적은 향후 활용 가능성을 시사합니다. (지분 매각이라는 점 고려)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확해집니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정평가액: 171,020,990원 (토지 및 건물 전체 감정가 기준)

* 본건은 토지 및 건물 지분(1/7) 매각이므로, 전체 감정가 171,020,990원의 1/7에 해당하는 약 24,431,570원이 1차적인 지분 감정가 기준이 됩니다.

* 인근 시세 분석:

* 향원하이츠 (88.34㎡) 매매가 170,000,000원

* 태경시티빌 (72.97㎡) 매매가 236,000,000원

* 신풍그린빌라 (76.17㎡) 매매가 85,000,000원

* 제공된 시세는 연립, 다세대 주택의 전체 거래 사례이므로 본건의 단독주택 지분 매각과는 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 서대신동3가 일대의 부동산 가치를 참고할 때, 해당 금액대에서 거래가 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

* 고려사항:

* 건물 내부 확인 불가, 지분 매각, 공유자 우선매수 가능성, 기타 제한 사항 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 향후 공유자와의 협의 및 재산권 행사에 따른 불확실성을 감안해야 합니다.

* 본 경매 건은 토지 및 건물 전체 감정가가 171,020,990원이므로, 지분 1/7의 감정가치는 약 24,431,570원입니다.

* 실제 매각 가격은 감정가를 하회하거나 상회할 수 있으나, 지분 매각의 특성을 감안할 때, 약 19,500,000원 ~ 24,500,000원 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 단, 공유자 우선매수 신고 여부 및 실제 낙찰가 추이를 면밀히 지켜봐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.