나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101956 [1] 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 101동 24층2405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동감정 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 장림여자중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지 및 단지내상가, 학교등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는등 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 24층 건물내 24층 2405호로서, 외벽: 몰탈위페인트등, 내벽: 벽지마감등, 창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

공동소화전, 엘리베이터, 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남서하향 경사지대에 위치한 토지를 아파트등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

장림동 16번지 기준: 제2종일반지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-66)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-69)(접합),소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(2023-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·면적은 귀제시서류및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101956 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 장림동 16 신세대지큐빌 101동 24층2405호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 27.75㎡ (약 8.39평)

건물면적: 59.08㎡ (약 17.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치하며, 장림여자중학교 남측 인근입니다.

주위는 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 대체로 남서향의 경사지에 위치하며, 현재 아파트 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

단지 내 도로망은 잘 정비되어 있고, 진출입로 상태 또한 양호합니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2012년 7월 5일 접수된 우리은행의 근저당권(을5)으로, 채권 최고액은 54,000,000원입니다.

등기부등본상 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 183,302,009원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없으며(인수 보증금 합계: 0원), 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변의 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

학교 등이 인접해 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 장림신세대지큐빌아파트

관리사무소 연락처: 051-265-5092

주소: 부산광역시 사하구 장림동 16 장림신세대지큐빌아파트

준공년도: 2003년 (사용승인일: 2003년 4월 24일)

단지 구성: 총 7개 동, 990세대

주차: 총 301대 (지상 4대, 지하 18대, 기타: 279대로 추정)

건물 층수: 최고 25층

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

전기차 충전시설: 지하 14대

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계가 미상으로, 현재 점유자 및 임대차 관련 사항에 대한 확인이 필요합니다.

유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 일반 물건보다 거래 과정이나 권리 관계 파악에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 신축 연도가 비교적 오래되지 않은 아파트입니다.

입지적으로 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 수준입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 깨끗한 상태의 물건입니다.

다만, 임대 관계 미확인 등은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 명확합니다.

부산 사하구의 주거 지역 내 아파트로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

24층의 고층으로 조망권 및 일조권 등에서 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 층수의 아파트 시세는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 본건과 유사한 면적(59.075㎡)의 최근 전세 사례(보증금 105,000,000원, 2026년 5월) 및 매매 사례(118,000,000원, 49.14㎡, 2026년 5월)를 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가 수준 내지 그 이상으로 판단됩니다.

입찰 시에는 임대 관계 미확인 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가로 135,000,000원 을 제시합니다. 이는 감정가를 상회하는 금액이나, 경쟁 구도 및 본건의 가치를 고려한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.