나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101933 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3234 명지 두산위브 포세이돈 101동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재"명호초등학교"남서측 인근에 위치하는 명지두산위브포세이돈 101동 12층 1202호로서,주위는 대규모 아파트단지,단지내 상가,학교 등으로 형성되어 있으며,주환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장이 소재하여,교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 12층 1202호로서 외벽 : 치장석붙임 및 페인트마감등. 창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,화재탐지 및 경보설비,공동현관기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 주위와 등고 평탄하며,공동주탣(아파트)부지임.

인접 도로상태등

본아파트단지는 4면도로 (북측,동측,서측으로 광대로,남측으로 중로)와 각각 접하며 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,도로. 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2024-11-18)(명호초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역<부산광역시지정문화재보호조례>,국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101933 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3234 명지 두산위브 포세이돈 101동 12층 1202호

* 용도: 아파트

* 건물 개요:

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층 1202호

* 면적:

* 전용면적 (건물면적): 84.98㎡ (약 25.71평)

* 토지지분: 52.69㎡ (약 15.94평)

* 사용승인일: 2013년 03월 15일

* 감정평가액: 398,000,000원 (삼억구천팔백만원)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현대캐피탈주식회사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 "명호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트단지, 단지 내 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본 아파트 단지는 북측, 동측, 서측으로 광대로, 남측으로 중로와 접하는 4면 도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 상대보호구역, 역사문화환경보전지역, 국가산업단지 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 02월 25일 현대캐피탈주식회사의 근저당권 (을3, 금268,800,000원)입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을3, 을4, 을5, 을6: 현대캐피탈주식회사의 근저당권

* 갑7: 부산신용보증재단의 가압류 (금16,200,000원)

* 매각으로 인한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"가 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 실제 지상권 존재 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으니 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 388,200,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 명호초등학교 등 교육 시설과 단지 내 상가 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 주변 시설: 명호초등학교, 명지 두산위브포세이돈 내 상가 및 복리시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 단지 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 규모: 명지두산위브포세이돈 단지는 총 16개동, 1,256세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

* 주차: 총 1,449대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지하 주차 공간이 1,429대, 지상 주차 공간이 20대입니다. (전기차 충전기 지하 29대)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 정류장 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에 대한 정보가 불분명하여, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 역사문화환경보전지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 미상 권리: 등기부등본 상으로 확인되지 않으나, 현장 조사 시 파악될 수 있는 미등기 권리 (예: 실제 존재하는 지상권 등)가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 명지두산위브포세이돈 단지 내 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 우수하고 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 소유권 취득에 큰 무리가 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 현황이 불분명한 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 아파트입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 인프라: 대규모 아파트 단지, 학교, 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적인 물건입니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 권리 분석상 깔끔한 편입니다.

* 지속적인 개발 지역: 명지 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 12층 물건이 2026년 7월 5일에 320,000,000원(삼억이천만원)에 거래되었습니다.

* 감정평가액은 398,000,000원(삼억구천팔백만원)으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가(320,000,000원)를 고려하고, 감정평가액(398,000,000원)과의 차이, 및 경매 시장의 일반적인 낙찰가율 등을 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 340,000,000원(삼억사천만원) 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최근 시장 동향, 경쟁 상황 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.