나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3143 [1] 부산광역시 사하구 장림동 599-27 장림윌더하임아파트 104동 19층1901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하는 지하철 신장림역 서측 인근에 위치하는 장림 윌더하임아파트 104동 19층 1901호이며 주변은 아파트단지와 단독 및 다세대주택, 근린생활 시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 신장림역이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 중 19층이며, - 외벽: 몰탈위 페인팅 마감. - 내벽: 벽지, 타일 마감 등. - 창호: 새시창호 등.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며 공동주택의 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 동측의 진입로를 통해 왕복4차선 규모의 장평로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다. 나.기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동 599-27번지에 위치한 장림윌더하임아파트 104동 19층 1901호입니다. 아파트는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 28층 건물 중 19층에 해당하며, 사용승인일은 2005년 11월 15일입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건물의 전용면적은 70.84㎡ (약 21.43평)이며, 토지 지분 면적은 52.13㎡ (약 15.77평)입니다. 감정가는 166,000,000원입니다.

1.3. 매각 정보

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 부산서부지원 2025타경3143 (1)입니다. 채권자는 국OOO입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 소재하며, 지하철 신장림역 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

단지 내 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 신장림역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로상태

본건 토지는 부정형의 공동주택 부지이며, 동측의 진입로를 통해 왕복 4차선 규모의 장평로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

3.4. 토지이용계획

본건의 토지이용계획은 제2종일반주거지역 및 자연녹지지역으로 분류되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 이전 내역과 함께 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다. 주요 권리로는 국민은행 근저당(말소기준권리), 신한은행 근저당(말소), 신용보증기금 가압류(말소), 롯데카드 가압류(말소), 국민은행 임의경매(말소) 등이 있습니다.

4.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 국민은행의 근저당(2015-05-26 접수, 86,900,000원)보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 소유권을 취득할 경우, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상 지상권 설정 내역은 없습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 인수할 만한 대항력 있는 임차인이 없음을 의미합니다. 그러나 '감정평가서요약'의 '기타참고사항'에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 장림동은 주거지역과 함께 공업 지역이 혼재된 지역입니다. 최근 조사된 바에 따르면, 장림동 일대에는 과거부터 공장들이 다수 분포해 있으며, 특히 장림공단이 인근에 위치하고 있습니다. 이는 소음, 분진 등 생활 환경에 일부 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

5.2. 지역 특징

부산광역시 사하구 장림동은 서측으로 부산항 신항만 및 경제자유구역과의 연계성이 높아 물류 및 산업 활동이 활발한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 급배수, 위생, 화재탐지 및 소화, 승강기, 도시가스, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

6.2. 단지 정보

장림윌더하임아파트는 총 4개 동, 392세대로 구성된 단지입니다. 최고층은 28층이며, 주차대수는 총 126대(지상 4대, 지하 9대)입니다. (단, 총괄표제부상 단지 전체 총 주차대수는 402대임)

6.3. 사용승인일

2005년 11월 15일에 사용승인을 받은 아파트입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미상 정보

감정평가서상 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 해도, 실제 거주하는 인원이나 상황에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7.2. 주변 환경

물건 주변에 공장들이 다수 분포하고 있어, 소음, 악취, 교통량 증가 등 생활 환경 측면에서 불편함을 느낄 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 안정적인 감정가

최근 2026년 6월 20일에 거래된 동일 면적(70.838㎡)의 21층 매물이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 166,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 향후 시장 상황에 따라 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.3. 편리한 교통 및 주거 환경

지하철 신장림역 및 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 아파트 단지 내 생활 편의시설은 아니지만 주변 근린생활시설 이용도 가능합니다.

9. 종합 의견

본 경매 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 장림윌더하임아파트 104동 19층 1901호로, 감정가는 166,000,000원입니다. 전용면적 70.84㎡의 아파트로서, 최근 실거래가와 유사한 수준의 감정가가 책정되어 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변에 공장 지대가 형성되어 있어 생활 환경에 대한 고려가 필요하며, 임대관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 실수요자 또는 투자자 모두에게 관심을 가질 만한 물건입니다.

10. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2026년 6월, 70.838㎡, 21층, 160,000,000원)와 감정가(166,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다. 주변 공장 지대 형성으로 인한 환경적 요인 및 임대 관계 미상이라는 점을 감안하여, 본인의 적정 수익률을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.