나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3303 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 580-1 청마마이우스 2층217호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한라 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 소재하는 괘법초등학교 남서측 인근에 위치하는 창마마이우스 2층 217호로서 부근은 소규모 공장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장, 부산지하철2호선(사상역) 및 부산김해경전철(사상역)이 위치하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 5층 건물 내 단위호로서 ·외 벽: 인조석 마감 ·내 벽: 벽지 마감 등 ·창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설[사명: 만능엔지니어링]로서 이해관계인의 부재로 폐문되어 내부는 확인치 못하여 통상적인 상태를 기준으로 평가하였으니 경매의 진행 및 응찰 시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서 인접지 및 인접도로에 대체로 등고평탄하며 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히, 준공업지역 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기 타: 없 음.

물건 비고

현관문에 '만능엔지니어링'이라는 간판이 부착됨.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경3303 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 청OOOOOOOOOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 49,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 580-1, 청마마이우스 2층 217호

* 용도: 업무시설 (집합건축물대장상)

* 토지면적: 13.22㎡ (약 3.99평)

* 토지지분: 13.216㎡

* 건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

* 건물지분: 28.375㎡

1.3. 건물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브지붕 5층 건물 내 단위호

* 건축년도: 1989년 02월 15일 (사용승인일 1989년 10월 30일)

* 주요 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

* 해당 호수: 2층 217호

1.4. 특이사항

* 공동담보 물건

* 현관문에 '만능엔지니어링' 간판 부착 (내부확인 불가)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 부산광역시 사상구 괘법동 소재, 괘법초등학교 남서측 인근 위치.

* 부근은 소규모 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재.

2.2. 교통상황

* 차량 진출입이 원활함.

* 인근에 노선버스정류장 위치.

* 부산지하철 2호선 사상역 및 부산김해경전철 사상역 도보 가능 거리.

* 제반 교통 상황은 무난함.

2.3. 토지 및 도로상태

* 3필지 일단의 장방형 토지.

* 인접지 및 인접 도로에 대체로 등고평탄한 상태.

* 본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

2.4. 지역 분석

* 토지이용계획: 3필지 공히 준공업지역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을7, 근저당권공동담보목록, 채권자 이응삼, 채권액 30,000,000원, 접수일자 2015-11-27.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 등은 없음).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 만능엔지니어링

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 여부 및 별도 협의 가능성 등 추가 확인 필요.

3.4. 등기부채권 총액

* 총 채권액: 48,316,700원

3.5. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부 상 다수의 압류, 가압류가 존재하였으나 모두 말소 예정임 (을7 근저당권 이하 모든 권리 소멸).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건 소재지인 괘법동은 사상역을 중심으로 상업, 업무, 공업 시설이 복합적으로 발달한 지역임.

* 소규모 공장 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 꾸준히 형성되어 있음.

4.2. 주요 업종

* 본건은 업무시설로 등록되어 있으나, 제1, 2종 근린생활시설도 포함 가능하여 다양한 업종(사무실, 소매점, 서비스업 등)으로 활용될 수 있음.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 소비층 확보에 유리.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 괘법초등학교가 인근에 위치.

5.2. 편의시설

* 주변에 소규모 공장 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 사상역 인근으로 대형 상업시설 및 편의시설 접근성 용이.

5.3. 교통 접근성

* 부산지하철 2호선 사상역, 부산김해경전철 사상역 도보 이용 가능 (더블 역세권).

* 주요 간선도로 접근성이 좋아 시내외 이동 편리.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 집합건축물대장 상 용도는 확인되었으나, 실제 내부 상태, 설비, 마감 등은 현장에서 직접 확인하지 못해 정확한 파악이 어려움. 응찰 전 현장 재확인 필수.

* 현관문 간판 부착: '만능엔지니어링'이라는 간판은 현재 해당 호실을 사용 중인 사업체 또는 임차인이 있을 가능성을 시사함. 명도 시 별도 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 권리 관련 리스크

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음. (권리상 리스크는 없음).

6.3. 주변 환경 리스크

* 부산광역시 사상구 괘법동 580-1번지 일대는 부산 지하철 2호선 및 김해경전철 사상역과 인접하여 교통이 편리하며, 주변에는 각종 상업시설, 업무시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있어 활발한 지역입니다.

* 해당 지역은 사상 스마트시티 조성 사업 등 지역 개발이 진행 중이거나 계획된 곳이 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 혐오시설 관련하여 특별히 언급되는 내용은 확인되지 않았습니다.

* 사상역 일대는 부산 서부권의 주요 교통 요충지이자 상업/업무 중심지로, 다양한 프랜차이즈 매장, 금융기관, 관공서, 소매점 등이 밀집해 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 본건은 부산광역시 사상구 괘법동에 위치한 청마마이우스 2층 217호 업무시설로, 사상역 인근 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트조 구조이며, 용도상 업무시설 및 근린생활시설로 활용 가능합니다.

* 감정가는 49,000,000원이며, 토지면적 13.22㎡, 건물면적 28.38㎡ 규모입니다.

7.2. 권리 분석 요약

* 말소기준권리(을7 근저당) 이하 모든 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 '만능엔지니어링'은 대항력이 없으나, 보증금/차임 미상으로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

7.3. 입지 및 상권 분석 요약

* 사상역 더블 역세권으로 교통이 매우 편리하며, 주변 상업/업무/공업 시설 밀집 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

* 준공업지역 내 위치하며, 지역 개발 가능성도 있는 지역입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 이점

* 부산지하철 2호선 및 김해경전철 사상역 도보 이용 가능한 더블 역세권 입지.

8.2. 활용 가능한 용도

* 업무시설 외 제1, 2종 근린생활시설로도 활용 가능하여 임대 및 사업 운영의 유연성이 높음.

8.3. 권리 소멸

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리만 인수.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 인수 보증금: 0원

* 채권 총액: 48,316,700원

* 감정가: 49,000,000원

* 건물 노후도 (1989년 준공), 내부 확인 불가, 폐문 상태 등을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 시세 동향 파악이 우선되어야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 최저 적정가를 산정하기 어렵습니다.

* 잠재적 리스크(폐문, 내부 상태 확인 불가) 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 감정가 49,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.