나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5849 [1] 부산광역시 남구 우암동 216 상경전원맨션 2층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 극동 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 우암동 소재 성천초등학교 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트공사현장, 학교, 기존주택, 근린생활시설, 임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건에의 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는등 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상17층 건물내 2층 502호로서, 외벽: 몰탈위페인트등, 내벽: 벽지마감등, 창호: 샷시창등의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전, 도시가스에 의한 개별난방설비등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

전반적으로 서하향 경사지대에 위치한 부정형의 토지를 아파트등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며 진출입로 상태는 약간의 경사가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-11-12), 제2종전용주거지역, 일반도로(접합), 가축사육 제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2016-07-05)(성천고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상 ·본건이 소재한 상경전원맨션은 층호별 숫자가 일반적인 순서인 층, 호수가 아닌 호, 층의 순서(본건502호는 2층 5호)로 되어 있음. ·면적은 귀제시서류 및 공부상의 면적을 기준으로 하였음.

물건 비고

본건 502호는 2층 5호임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5849 (1)

* 소재지: 부산광역시 남구 우암동 216 상경전원맨션 2층502호 (본건 502호는 2층 5호)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상17층 건물 (준공 1993년 12월경)

* 용도: 아파트 (공동주택)

1.2. 경매 정보

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: (OOOOOO

* 특이사항: 공유물분할 경매

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 1억 3천 8백만원

* 토지 면적: 18.14㎡ (약 5.49평)

* 건물 면적: 59.34㎡ (약 17.95평) - 전용면적

* 토지 지분: 18.14㎡ (약 5.49평)

* 건물 지분: 59.34㎡ (약 17.95평) - 전용면적

* 제시외 면적: 토지 0㎡, 건물 0㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 부산광역시 남구 우암동 소재 성천초등학교 서측 인근

* 주위: 아파트 공사현장, 학교, 기존 주택, 근린생활시설, 임야 등이 형성되어 있음

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역

* 제한사항: 가축사육 제한구역, 상대보호구역(성천초등학교), 절대보호구역(성천고등학교)

2.2. 교통 상황

* 차량 접근: 가능

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임

* 도로 상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 진출입로는 약간의 경사가 있음

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 강병창 (1994.01.29), 강정호 외 3명 (2020.10.12, 상속)

* 지분 이전: 정옥란 (2020.10.12, 증여), 주식회사쓰리제이 (2024.09.03, 강제경매로 인한 매각)

* 등기부 채권 총액: 0원 (특이사항)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 (주의 필요)

3.3. 말소기준권리

* 말소기준 권리: 주식회사쓰리제이의 2025.09.18 접수 임의경매 (갑9)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (확인 필요)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여 기본적인 배후수요 확보가 가능할 것으로 보임

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거지로서의 기능은 충족하나, 단지 내 상권은 제한적일 수 있음

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 급배수 및 위생설비, 엘리베이터, 공동소화전이 설치되어 있음

* 건축 구조: 철근콘크리트조

5.2. 교육시설

* 인근 학교: 성천초등학교, 성천고등학교 (각각 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있음)

6. 잠재적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매: 낙찰 후 공유자 간의 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있음

* 미상 임대관계: 임차인 현황에 보증금 및 차임 정보가 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 시 잠재적 분쟁 발생 가능성이 있으며 금액이 미상이라도 주의가 필요함

* 본건 502호는 2층 5호임: 일반적인 층/호수 표기와 순서가 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 혼동이 없도록 주의해야 함

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항에 지상권이 명시되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요함

* 주변 환경: 아파트 공사 현장이 인접해 있어 소음, 먼지 등 일시적인 생활 불편이 발생할 수 있음

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 우암동에 소재한 아파트 경매 물건으로, 공유물분할을 위한 경매라는 점이 가장 큰 특징임. 생활 편의시설 및 교통은 보통 수준이며, 주변은 주거, 상업, 교육 시설 등이 혼재된 지역임. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임대관계 미상 및 인수 가능한 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 철저한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 소유권 관련 분쟁이 명확히 정리된다면 향후 안정적인 소유권 확보가 가능함

* 실거주 및 투자 가치: 감정가 대비 시세 차익을 고려한 적정 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 수 있음

* 학군 수요: 초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 실거주 수요를 고려할 수 있음

9. 예상 입찰가

* 감정가: 138,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건의 특성(공유물분할 경매, 임대관계 미상, 소멸되지 않는 권리 등)을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요함. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 예상 입찰가를 최종 결정하는 것을 권장함. (본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시를 유보함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.