나이스옥션 법원경매 부산 2025타경3882 [1] 부산광역시 동래구 명장동 517-2 동남타워 1동 1층108호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 명장동 소재 '명장초등학교' 북동측 인근에 위치하는 동남타워 1동 1층 108호로서 주위는 학교 및 단독주택, 상가, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바 제반교통사정은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건내 1동 1층 108호로서 외벽: 몰탈위페인팅 마감, 내벽: 벽지마감, 창호: 알미늄샷시창 및 목재이중창의 구조입니다.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보기, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동하향의 완경사지내 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 접하며 주차장시설 되어있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

물건 비고

-본건 동남타워는 1개동으로 건물에 별도의 동 기재가 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경3882 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (기재: 농OOO)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 부산광역시 동래구 명장동 517-2, 동남타워 1동 1층 108호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 32.88㎡ (약 9.95평)

건물면적: 78.02㎡ (약 23.60평)

참고: 제공된 정보 기준으로 전용면적 또는 공급면적은 78.02㎡입니다.

감정가: 158,000,000원

1.4. 특이사항

본건 동남타워는 1개동으로 건물에 별도의 동 기재가 없습니다.

유동화물건이며, 대항력있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 동래구 명장동 소재 '명장초등학교' 북동측 인근입니다.

주위: 학교, 단독주택, 상가, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(7구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2024년 5월 24일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권액 123,200,000원)입니다.

말소 예정 권리: 근저당 2건, 임의경매 1건이 모두 말소기준권리 이후에 접수되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 136,200,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중에는 없습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: L *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 29일

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 실제 임대차 관계의 상세 내용을 반드시 확인해야 하며, 잠재적 명도 이슈가 있을 수 있습니다.

3.3. 특수 권리

본 물건은 유동화 물건으로, 관련 절차 및 특수성을 숙지하고 신중하게 접근해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주변이 학교 및 주거, 상가 밀집 지역으로 형성되어 있어 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근에 임야가 있어 일부 자연 환경 접근성도 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

명장초등학교가 북동측 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주거 및 상가 지역의 특성상, 주변에 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 건물 내부 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재경보기, 소화전설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 0원 신고에 대한 실제 계약 내용 확인 및 명도 관련 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

6.2. 지역 제한

역사문화환경보존지역(7구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로서의 특수성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 명장동에 위치한 아파트로, 초등학교 인근의 준수한 입지를 가지고 있습니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 검토 사항입니다. 보증금 0원 신고 건에 대한 실제 계약 내용 확인 및 명도 관련 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

지역의 규제 사항(역사문화환경보존지역)과 물건의 특수성(유동화 물건)을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

명장초등학교 인근의 안정적인 주거 지역으로서, 지역 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8.2. 권리 분석의 용이성 (임차인 제외)

말소되는 권리가 명확하여 권리 분석 자체는 비교적 간결합니다.

8.3. 명도 전략 수립

대항력 있는 임차인과의 원만한 협상 또는 필요한 경우 법적 절차 진행을 위한 사전 준비가 중요합니다.

9. 예상 입찰가 (주의: 본 제안가는 참고용이며, 반드시 권리분석 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.)

인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석되나, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 추가적인 하자 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 본건의 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.